a chi appartiene il muro di confine?

Come si fa a stabilire a chi appartiene il muro di confine? Facciamo il punto.

Proverbio cinese “Purtroppo sono più numerosi gli uomini che costruiscono muri di quelli che costruiscono ponti”.

Ed alla fine i muri sono talmente tanti che si potrebbero perdere le fila su  a chi appartengano.

Mettiamo il caso tipo: un muro di confine, posto lì, a cavallo tra due o più proprietà.

C’è sa sistemarlo, da effettuare manutenzione, da attaccargli un palo, da appoggiarci una costruzione, da abbatterlo: ma a chi appartiene? Chi si deve sobbarcare i costi? Chi può utilizzarlo come se fosse proprio?

muro di confine

a chi appartiene il muro di confine? la legge ci dà due presunzioni

In primo luogo, bisogna vedere ove ricada l’opera muraria: se interamente su un terreno tra quelli confinanti, ne discende che appartenga al proprietario del fondo, per il principio dell’accessione.

Altrimenti… le cose si complicano, ma la legge a disciplina è molto chiara quanto concisa.

Innanzitutto, per il muro posto a cavallo tra due fondi opera una presunzione di comunione.

Stabilisce, infatti, l’art. 880 cc che “il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto. Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi”.

Il muro, pertanto, affinché operi la presunzione di comproprietà, deve essere posizionato su porzioni di suolo comuni ai due proprietari confinanti e sia posto a dividere edifici, cortili, giardini e orti, campi.

In presenza di tali presupposti la legge presume la comunione, che può essere vinta con qualsiasi evidenza che dimostri il contrario.

Taluna giurisprudenza attribuisce il vigore di tale norma al caso in cui il muro divida entità omogenee di fondi (cortili da cortili, campi da campi etc) e pertanto non troverebbe applicazione in caso di muro che separi, ad esempio, un edificio da un giardino.

E’ stato, parimenti, osservato che la comunione riguardi l’intero muro, cosicchè i proprietari dei fondi confinanti dovranno essere ritenuti comproprietari dell’intera opera e non già soltanto della metà versante sul proprio terreno.

La presunzione richiamata è destinata ad essere vinta nel caso siano presenti elementi volti ad attribuire la proprietà esclusiva del muro ad uno solo dei confinanti.
L’art. 881 cc, infatti, stabilisce che “Si presume che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo”.

In buona sostanza, se vi sono opere – come i pioventi – inclinati in modo tale da far defluire la pioggia verso uno dei fondi confinanti, si presume che il muro appartenga a quest’ultimo, essendo, infatti, vietato a chi esegua delle opere edilizie di comportare lo stillicidio delle acque su immobili altrui.

proprietà muro di confine

La norma continua e prevede che “Se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni”.

In questo caso tali elementi sono sintomatici del fatto che chi li abbia posizionati debba per forza essere l’unico proprietario del muro, avendo operato come se lo stesso fosse di sua esclusiva titolarità.

Due annotazioni: l’elenco degli elementi architettonici indicati è tassativo, e pertanto non potranno essere invocati a rilevare la proprietà esclusiva del muro opere edilizie diverse.

In secondo luogo la norma impone che se vi siano sporti e vani in entrambi i lati del muro, criterio dirimente per attribuirne la titolarità sarà su tutti la direzione dell’eventuale piovente.

Una volta attribuita la proprietà del muro sarà possibile risalire su quale confinante incomba eseguire le opere di manutenzione.

Se esso sia in comunione, le riparazioni e le ricostruzioni necessarie “sono a carico di tutti quelli che ne hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti”.

La legge, comunque, dà la facoltà al comproprietario che non voglia eseguire le opere manutentive di rinunciare alla propria quota di titolarità di tale bene “purchè il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza” (art. 882 cc)

La dottrina ha precisato come non sia possibile una rinuncia parziale, ossia limitata alla sola porzione ammalorata.

Dalla rinuncia deriverà un accrescimento della quota di proprietà degli altri partecipanti.

 

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