Chiudere con un cancello l’accesso ad un fondo è illegittimo se non si consegni copia delle chiavi agli altri possessori

E’ possibile chiudere con un cancello l’accesso ad un fondo? Vanno consegnate le chiavi agli altri possessori.

Estate. Si parte per le vacanze.

Mare o montagna. Si raggiunge l’appartamentino acquistato con i sudati risparmi.

All’arrivo l’amara sorpresa: l’accesso al fondo sul retro, quello sul quale da sempre abbiamo portato il nostro cane a fare le corse, o andavamo a raccogliere i fiori, o passeggiavamo per diletto è chiuso da un cancello.

“Dovevo farlo per la sicurezza della mia proprietà” farfuglia il titolare del terreno.

Ma poteva? Ci passavamo da sempre, più volte l’anno, da quando avevamo i pantaloncini corti e il moccio al naso.

Cosa dice la legge?

Si opera una distinzione.

Se fossimo stati ospiti occasionali, se il nostro accesso fosse stato consentito eccezionalmente, per cortesia, allora il proprietario avrebbe agito legittimamente, esercitando una sua prerogativa, quella di inibire il passaggio a chiunque transitasse senza il suo consenso.

E’ stabilito, infatti, che “gli atti compiuti con altrui tolleranza non possono servire a fondamento dell’acquisto del possesso” (art. 1144 cc).

Così, “le attività che traggono origine da un atteggiamento di condiscendenza del proprietario, da rapporti di amicizia e di buon vicinato a fronte di limitate e saltuarie ingerenze altrui e consistono in un godimento di portata modesta e tale da incidere molto debolmente sull’esercizio del diritto da parte dell”effettivo titolare o possessore….non danno luogo, invero, a una situazione possessoria poiché non socialmente valutabili quali affermazioni di potere sulla cosa”. (Tribunale Cassino, 16/11/2009, n. 995).

Da cosa si può evincere che un atto venga compiuto per mera tolleranza?

Il giudice, eventualmente chiamato a decidere sulla controversia, potrà valutare discrezionalmente in base agli elementi che verranno forniti.

Avranno, tuttavia, rilevanza:

• gli elementi di transitorietà e saltuarietà dell’attività esercitata, tali da incidere minimamente sul pieno diritto dell’effettivo titolare;
• la conclamata origine degli atti effettuati da rapporti di buon vicinato, di familiarità o di amicizia.

Se il passaggio fosse stato esercitato con regolarità, seppure ciclicamente, come se si fosse trattato di agire secondo una prerogativa dovuta, acquisita, allora sarebbe un altro paio di maniche.

Approfondiamo.

Il possesso per il nostro codice civile è “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale” (art. 1140 cc).

In buona sostanza, ci si comporta come se la “cosa” (nel nostro caso il terreno) fosse propria, o come se avessimo diritti su tale cosa (nel nostro caso il diritto di passaggio).

Talvolta, si esercita tale comportamento senza essere proprietari della “cosa” e senza avere diritti – almeno consacrati – sulla stessa.

Tuttavia, proprio perché il godimento del bene è frutto di un’attività non occasionale e caratterizzata da un esercizio assimilabile a quello svolto dal titolare del diritto, non si può interromperlo arbitrariamente, ex abrupto, quand’anche si contestasse la legittimità di tale comportamento.
Sarebbe come farsi giustizia da se’.

In questo caso, sarà necessario svolgere un’azione giudiziale per contestare la propria piena titolarità del bene e l’assenza di diritti altrui.

In difetto, ossia spogliando il possessore del bene della possibilità di esercitare tale potestà, con atti che la precludano o la limitino, si rischierebbe un’azione cd possessoria da parte sua, volta a chiedere la reintegrazione o la manutenzione nel possesso perduto o deteriorato.

In questo caso il giudice non deciderà se il possessore spogliato abbia o meno un titolo risalente che lo legittimi all’esercizio del possesso, bensì si limiterà ad accertare la sussistenza stessa del possesso ed il verificarsi dello spoglio. Ad un giudizio futuro, che potrà essere iniziato da chi agisca in rivendica solo dopo la cessazione di quello possessorio, sarà demandata la statuizione dell’esistenza di diritti in capo al possessore.

Torniamo al nostro caso, al passaggio precluso dall’apposizione di un cancello.

Tale attività, di per sé, pregiudicherebbe il nostro possesso, non consentendoci di esercitare il passaggio di cui avevamo sempre beneficiato.

Certamente il proprietario ha diritto di rendere sicuro il proprio fondo da incursioni esterne, ma anche il nostro diritto di passaggio andrà tutelato.

Ecco, allora, che per effettuare un bilanciamento tra le contrapposte esigenze, il proprietario deve consegnare copia delle chiavi del cancello al possessore, per consentirgli il transito e non incorrere nella possibilità di subire un’azione di spoglio.

Attenzione. Tale consegna potrebbe non essere sufficiente: occorrerà, infatti, esaminare attentamente la situazione dei luoghi e le prerogative attribuibili ai singoli diritti.

Nel mentre, infatti, la consegna delle chiavi, in casi simili a quello rappresentato, è stata ritenuta rimedio sufficiente e, seppur il dover aprire e chiudere il nuovo varco possa arrecare un disagio minimo per chi debba esercitarvi il passaggio, costituirebbe idoneo contemperamento con le esigenze del proprietario, (Cass. Civ. 17550/2014), talora potrebbe essere necessaria anche l’installazione di un citofono, per consentire il libero e comodo accesso a chi abbia il possesso del passaggio e ai terzi da lui autorizzati nei limiti della normalità” (Cass. n. 6826/2013), ovvero “l’apposizione di un meccanismo automatico con telecomando a distanza o di altro similare rimedio” per rendere meno disagevole l’apertura del cancello.

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