Distanza costruzioni dal confine: una recente sentenza della Corte di Cassazione rammenta come non si debba fare confusione. Torniamo ad occuparci della questione, dopo averla trattata in altro post. Il nostro codice civile disciplina una nutrita schiera di norme volte a tutelare la proprietà fondiaria. Tra queste, un ruolo preminente trovano le disposizioni attinenti le distanze.

Distanze tra costruzioni, distanze da luci e vedute.

In particolare,l’art. 873 cc stabilice che “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”. La norma quindi: – riguarda le distanze tra costruzioni. – impone il distacco minimo di tre metri (salvo non siano unite o aderenti) – riconosce ai regolamenti locali di stabilire diverse distanze, purchè siano maggiori di quella appena indicata. Attenzione.

La norma riguarda le distanze tra costruzioni, non le distanze delle costruzioni dal confine. In realtà, il codice civile non stabilisce alcun distacco minimo per quest’ultime, limitandosi a disciplinare il principio della cd prevenzione.

Prevenzione

In base a tale istituto  nell’ipotesi in cui su due fondi confinanti non esistano ancora costruzioni, chi edifichi per primo può:

– realizzare la propria opera a distanza di un metro e mezzo dal confine, in tal caso il vicino dovrà osservare almeno il medesimo distacco;

– costruire sul confine: il confinante potrà, allora, edificare in comunione o aderenza, oppure distanziarsi di tre metri.

– edificare a distanza inferiore al metro e mezzo dal confine. Per il vicino si aprirà una duplice possibilità: o rispettare la distanza di tre metri dalla costruzione, oppure occupare la porzione di suolo del confinante che abbia edificato per primo, chiedendone la comunione del muro (e pagando un’indennità per il suolo occupato).

Il vicino che intenda  domandare la comunione dovrà interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione.

Questi dovrà manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e dovà procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui avrà comunicato la risposta. Il nostro codice civile, pertanto, non dispone distanze dal confine delle le costruzioni.

Esse possono essere, come in effetti molto spesso avviene, stabilite dalle normative locali che, si noti, intervengono per preminenti interessi di igiene pubblica e quindi non possono essere derogate, nemmeno su accordo dei vicini confinanti.

Ma non bisogna confondere i due istituti come, purtroppo, molto spesso si verifica.

La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza oggetto le distanze dal confine, ha riconosciuto come il giudice di merito avesse “commesso l’errore di ritenere applicabile alla fattispecie il limite di metri tre di cui all’art. 873 c.c., ancorchè quest’ultimo si riferisca alla distanza tra costruzioni presenti su fondi finitimi e non alla distanza dai confini“.

Nel contempo, è degno di interesse l’ulteriore rilievo operato dalla Suprema Corte, secondo cui nel mentre ai regolamenti locali non spetti la competenza di stabilire cosa sia costruzione e cosa invece non lo sia, essendo concetti promanati dalla legislazione statale e non modificabili, vada “giudicata legittima la previsione di un regolamento comunale la quale, senza in alcun modo violare il limite della distanza minima tra costruzioni previsto dall’art. 873 c.c., preveda distanze differenziate in relazione a ciascuna tipologia di costruzione; e tale principio opera tanto nell’ipotesi in cui il regolamento locale fissi una distanza minima tra costruzioni maggiore di tre metri, quanto nell’ipotesi in cui il regolamento locale fissi una distanza minima tra costruzione e confine“. La sentenza: Cass. civ. Sez. II,  n. 20529/2017

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