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Distanze tra costruzioni con pareti finestrate

Scritto da Studio Legale Berto il 25 Ottobre 2017. Pubblicato in Diritti reali, Diritto Civile.

La sentenza n. 4799/2017 del Tar Campania ci aiuta a fare il punto sulle distanze tra costruzioni con pareti finestrate.

“Nell’interesse della collettività“.

Le distanze tra costruzioni con pareti finestrate sono imposte a tutela della salubrità, dell’igiene, della sicurezza delle persone: e sono valori assoluti, di tutti, non del singolo individuo, o di questo o quel proprietario di edifici, in quanto sono volte a garantire sia l’interesse pubblico ad un ordinato sviluppo dell’edilizia, sia l’interesse pubblico alla salute dei cittadini, evitando il prodursi di intercapedini malsane e lesive della salute degli abitanti degli immobili .

: La distanza si osserva anche se una sola parete è finestrata e se gli immobili sono a quote diverse

In quanto tali sono imperative: non possono essere derogate, nemmeno con il consenso del vicino.

Leggiamo la norma attentamente: Art. 9 DM 1444/1968 (prima parte) “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.“

Bene, ponendo l’attenzione al caso più diffuso, previsto al punto 2), ossia “nuovi edifici ricadenti in altre zone”, appuriamo che tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti deve intercorrere la distanza minima di metri 10.

E’ interessante notare l’applicazione di tale norma.

In primis, la distanza va applicata in caso di pareti finestrate antistanti, ma – attenzione – dovrà essere osservata con riferimento “ad ogni punto dei fabbricati e non anche alle sole parti che si fronteggiano” (cons. Stato n. 2086/ 2017).

In secondo luogo, la norma si applica anche alle sopraelevazioni, realizzate su immobili che si trovino già a distanza inferiore da quella prescritta, ma legittimamente, in quanto costruiti prima dell’entrata in vigore della legge in parola. Sopraelevazione, infatti, si considera in tutto e per tutto come nuova costruzione, come tale soggetta alle normative sopravvenute.

Non solo.

Per l’applicazione della disposizione in esame è sufficiente che un solo edificio, tra quelli antistanti, sia dotato di finestre, non essendo, al contrario, necessario che entrambi gli immobili abbiano vedute.

Da ultimo, come ha avuto modo di rilevare, una volta di più, la sentenza del Tar Campania con cui abbiamo aperto questo articolo, “il dovere di rispettare le distanze stabilite dalla norma sussiste indipendentemente dalla eventuale differenza di quote su cui si collochino le aperture fra le due pareti frontistanti “.

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