L’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione in caso di accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore?

E’ dovuta la provvigione all’agenzia immobiliare in caso di accettazione della proposta di acquisto senza che poi sia intervenuta la stipula del contratto preliminare?

Ho sempre impostato la mia vita in modo da morire con trecentomila rimorsi e nemmeno un rimpianto.
(Fabrizio De André)

Meglio vivere di rimorsi che di rimpianti.

Siamo d’accordo. Meglio un giorno da leone che mille da pecora.

Certo che i rimorsi hanno un prezzo, come molti errori.

Oggi ci occupiamo di analizzare l’ipotesi in cui due soggetti, acquirente e venditore, che per l’affare relativo alla compravendita di un immobile si siano avvalsi di un’agenzia immobiliare mediatrice, abbiano dei ripensamenti dopo aver sottoscritto, rispettivamente, proposta di acquisto ed accettazione della medesima, e non abbiano più intenzione, per qualsiasi motivo, di procedere alla stipula del contratto preliminare.

Ci eravamo soffermati più volte (link 1,2 ): “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art 1756 cc.).

Affare concluso non significa necessariamente stipula del contratto definitivo di vendita.

E’ sufficiente che l’attività di mediazione, concretatasi nella messa in relazione delle parti, costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare.

Non solo.

Per “affare concluso” deve essere intesa qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, vale a dire che imponga ad esse di concludere il contratto.

E’ ritenuta, conseguentemente, sufficiente, al fine del riconoscimento della provvigione, la stipula del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, giacchè obbliga le stesse  alla stipula del successivo definitivo, essendo indifferenti le vicende successive, non attribuibili all’attività del mediatore, quali, ad esempio, la mutata volontà dei contraenti o la scadenza del mandato conferito all’agente.

Bene. Ci siamo.

Il caso di oggi riguarda una fattispecie in parte diversa, antecedente alla sottoscrizione del preliminare, alla quale mai si arriverà.

Tizio si avvale della mediazione dell’agenzia Alfa per l’acquisto di un immobile di suo gradimento promosso in vendita da quest’ultima.

Dopo averlo visionato, Tizio sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto al proprietario, Caio, che la accetta, per iscritto, puntualizzando l’auspicio che nel successivo preliminare si potessero smussare alcuni aspetti di divergenza tra le rispettive posizioni.

Non si sa perchè, non si sa per come, Tizio e Caio in seguito decidono di non stipulare più il contratto preliminare e di lasciar perdere proprio l’affare.

L’agenzia immobiliare Alfa, tuttavia, ritiene che con l’incontro di proposta e accettazione l’affare dovesse ritenersi concluso e conseguentemente maturato il proprio diritto alla provvigione.

A fronte del rigetto delle proprie richieste di pagamento avanzate ai clienti, li citava in giudizio per vederli condannati al versamento del compenso dovuto.

La faccenda è stata sottoposta al giudizio della Corte di Cassazione (sentenza 7781/2020).

Chi l’ha vinta?

Tizio e Caio, i due mancati contraenti. Essi non dovranno sborsare alcunchè all’agenzia.

Vediamo il perchè.

La conclusione dell’affare che fa sorgere il diritto alla provvigione, come abbiamo visto, non risiede necessariamente nella stipula del rogito: basta un atto che vincoli le parti ad addivenire alla compravendita, come il preliminare, che è il contratto con cui due soggetti non  trasferiscono la proprietà di un bene ma si impegnano a stipulare in seguito un altro contratto, chiamato definitivo, che produrrà gli effetti traslativi.

Se una delle parti dovesse sottrarsi all’obbligo di rogitare, l’altra sarà abilitata a chiederne l’esecuzione in forma specifica, ossia una pronuncia del giudice volta a sostituire il consenso mancante, concludendo così l’affare.

E la semplice sottoscrizione di proposta e accettazione sono sufficienti a considerare concluso l’affare?

Ad avviso dell’agenzia immobiliare sì, richiamando i principi generali in materia negoziale in base ai quali il contratto è concluso con l’incontro e consacrazione di proposta ed accettazione.

Non è così per la Suprema Corte.

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare.

In buona sostanza, quando le parti sottoscrivono una semplice proposta ed accettazione, volta ad effettuare una ricognizione dell’accordo di massima, da perfezionarsi in seguito, danno il là al primo di una serie di passi che porterà alla conclusione del contratto, determinando un semplice accordo preparatorio, destinato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo.

Questo primo step, se poi non dovesse essere ulteriormente coltivato, perchè le parti non vogliono più procedere con l’affare, non genera alcun obbligo reciproco alla stipula, come avviene per il preliminare, e non abiliterà nessuna delle due a poter chiedere la pronuncia giudiziale che concluda il contratto saltato.

Si noti, una proposta irrevocabile poi accettata, secondo lo schema appena delineato, non è una fattispecie priva di significato giuridico, anzi.

Si potrebbe ascrivere all’ipotesi che potremmo chiamare “preliminare di preliminare“, che, pur essendo di per sè stessa valida ed efficace, non legittima all’azione volta a chiedere l’esecuzione in forma specifica del progetto negoziale abortito, ma abiliterà semmai ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione contenuta nell’accordo interlocutorio.

Obbligo di concludere il contratto no, risarcimento danni sì.

Attenzione.
Sarà necessario, comunque, effettuare un attento esame del caso specifico e della reale intenzione dei contraenti.

Occorre infatti distinguere se, in concreto, le parti abbiano inteso, con la proposta e la successiva accettazione, avviare un procedimento negoziale multifase, articolato in un cd. preliminare di preliminare, costituito mediante l’accettazione della proposta, in un successivo contratto preliminare e poi in un rogito definitivo di compravendita, ovvero dar vita più semplicemente ad un “tradizionale” procedimento bifase, articolato in un accordo ad effetti preliminari e in un successivo contratto definitivo.

Per effettuare questa valutazione occorre tener conto delle modalità con cui si è estrinsecata in concreto la volontà negoziale delle parti, poichè anche la mera proposta di acquisto, se contenente tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo progettato (parti, oggetto, corrispettivo e termini di adempimento), è idonea a costituire contratto preliminare nel momento in cui essa viene accettata dal promittente venditore e si costituisce tra le parti un vincolo giuridico suscettibile di esecuzione in forma specifica.

Nel nostro caso, la semplice fase interlocutoria, preparatoria alla conclusione dell’affare, era testimoniata dalla circostanza che le parti avevano formalmente esplicitato per iscritto l’auspicio di limare alcuni aspetti rispetto ai quali non avevano ancora trovato convergenza, con ciò dimostrando si trattasse di un semplice accordo di massima, il cui unico scopo era di fissare i punti fondamentali concordati nella prospettiva della sottoscrizione di un contratto preliminare in un momento successivo.