Esproprio: come si calcola l’indennità?

Questa è la domanda che tutti si pongono quando sta per essere avviato un procedimento espropriativo.

L’indennità d’esproprio è il valore dell’area espropriata, determinato secondo i criteri stabiliti dalla legge, che spetta al proprietario per la perdita della proprietà.
A proposito della sua determinazione la legge distingue tra: aree edificabili, aree legittimamente edificate, aree non edificabili.

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Per il calcolo dell’indennità di esproprio bisogna verificare preliminarmente che tipo di area sia interessata dal provvedimento

Per le aree edificabili, cioè quelle non ancora costruite, ma sulle quali è possibile costruire,  l’indennità di espropriazione è determinata nella misura pari al valore venale del bene.

Per le aree legittimamente edificate, cioè già costruite in base a regolare permesso, l’indennità è determinata in misura pari al valore venale della costruzione.

Per le aree non edificabili l’indennità è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore delle costruzioni legittimamente realizzate,

Ma stabilire quando un terreno edificabile non è sempre facile.

Sul punto, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’inclusione di un terreno in una categoria (edificabile) piuttosto che in un’altra (non edificabile) va effettuata avendo come riferimento un unico criterio distintivo: quello dell’edificabilità legale.

In base a tale criterio, sempre secondo la Cassazione, “un’area va ritenuta edificabile solo quando la stessa risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici nel momento in cui inizia la procedura espropriativa”.

Vanno invece escluse le possibilità legali di edificazione tutte quelle volte in cui per il piano regolatore vigente all’epoca in cui deve compiersi l’esproprio, la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo pubblico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.).

Queste classificazioni comportano un vincolo di destinazione che impedisce ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione.

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