La “nuova” ristrutturazione edilizia prevista dal decreto semplificazioni (DL 76 del 2020).

 

 

Il Dpr 380 del 2001 (Testo unico in materia di edilizia), all’art. 3, contiene le definizioni degli interventi edilizi e, alla lettera d), contempla quella della ristrutturazione che può essere di due distinti tipi:


– quella “conservativa” che comprende “il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”;

-quella “ricostruttiva” che comprende anche gli interventi consistenti “nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente”.


Tali tipologie di ristrutturazione sono identiche quanto alla finale realizzazione di un “organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” ma differiscono per la presenza (o meno) della demolizione (anche parziale) del fabbricato preesistente.


Va notato come il legislatore statale abbia progressivamente allargato nel tempo l’ambito degli interventi di ristrutturazione ricostruttiva.


A tale riguardo, si ricorda come, in origine, l’art. 3, comma 1, lettera d), del T.U. Edilizia (DPR 380 del 2001) disponesse che, in caso di demolizione, la ricostruzione per essere tale e non essere considerata una nuova “costruzione” doveva concludersi con la «fedele ricostruzione di un fabbricato identico», comportando, dunque, identità di sagoma, volume, area di sedime e caratteristiche dei materiali.

 

 

Il successivo decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301 ha, poi, modificato la definizione di “ricostruzione”, eliminando sia lo specifico riferimento alla identità dell’area di sedime e alle caratteristiche dei materiali, sia il concetto di “fedele ricostruzione”.


Nel 2013, il cosiddetto “decreto del fare” ha quindi eliminato anche il riferimento alla sagoma, con il risultato che, per gli immobili non vincolati, l’unico parametro di riferimento è quello della volumetria.

La Corte Costituzionale, con la recente sentenza n. 70 del 2020, richiamando l’evoluzione del concetto di ristrutturazione aveva osservato che la tendenza ad un suo ampliamento si è arrestata nel 2019 con l’art. 5, comma 1, lettera b), del d.l. n. 32 del 2019 (cosiddetto decreto “sblocca cantieri”) che ha inserito il comma 1-ter all’art. 2-bis del DPR 380/2001.


Tale disposizione stabilisce (o, meglio, stabiliva) che “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo“.


Allo stato attuale quindi, sottolineava la Corte, la ristrutturazione ricostruttiva, autorizzabile mediante segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), “è ammissibile purché siano rispettati i volumi, l’area di sedime del manufatto originario e, per gli immobili vincolati, la sagoma”.


Questa disposizione, osserva sempre il Giudice delle Leggi, “detta evidentemente una regola unitaria, valevole sull’intero territorio nazionale, diretta da un lato a favorire la rigenerazione urbana e, dall’altro, a rispettare l’assetto urbanistico impedendo ulteriore consumo di suolo”

 

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nuova ristrutturazione edilizia prevista dal decreto semplificazioni

 

Visto l’arresto della Corte Costituzionale, il legislatore con il recente Decreto Semplificazioni è intervenuto nuovamente modificando, anzi sostituendo, il comma 1 ter dell’art. 2 bis.

Ora il nuovo testo, introdotto dal  D.L 76/2020, stabilisce che “in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione, sono consentite esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.

 

 

Il Decreto semplificazioni ha pure modificato la definizione di ristrutturazione di cui all’art. 3 Testo unico edilizia. Ora, tale articolo stabilisce che “ nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

In sostanza, alla luce dei “nuovi” articoli del Testo Unico edilizia, si dovrà rispettare la sagoma e l’area di sedime solo per il rispetto delle distanze preesistenti. Qualora non vi sia un problema di distanze, si potrà modificare completamente l’edificio preesistente quanto a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e, qualora la normativa lo preveda, potranno essere inseriti incrementi di volumetria.

 

 

Per una consulenza da parte degli avvocati Berto in materia di

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