Successione nel contratto di locazione dopo la morte del conduttore: alcuni spunti di riflessione

Mors omnia solvit. La morte scioglie tutto.

Ma ne siamo sicuri?

Non è così per il contratto di locazione, che può continuare dopo la morte dell’originario conduttore, in favore di plurime categorie di beneficiari.

Il fenomeno successorio, di per se’, comporta il subingresso degli eredi nella medesima posizione del loro dante causa.

Il legislatore, tuttavia, forse nell’intento di non danneggiare gli eredi stessi, vincolandoli ad un contratto che ad essi potrebbe non interessare proseguire, ha stabilito alcuni distinguo, con interventi normativi frastagliati e, diciamolo, alcune volte poco omogenei tra loro se non incompatibili.

Andiamo con ordine.

Successione nel contratto di locazione dopo la morte del conduttore, cosa dice la legge.

Art. 1614 cc: Nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte. Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.

Successione nel contratto di locazione dopo la morte del conduttore

Il codice civile garantisce agli eredi la possibilità di recedere dal contratto di locazione stipulato dal precedente, defunto, conduttore, riconoscendone, quindi, il subentro mortis causa.

La disposizione ci fa dedurre che se gli eredi possono recedere; in difetto  il contratto proseguirebbe in capo agli stessi.

Si noti che la norma concede agli eredi una facoltà – quella di recesso, che poteva anche non essere stata pattuita dalle originarie parti contraenti – proprio con l’intento di non obbligare gli aventi causa con una locazione non più necessaria nè attuale.

Successivamente a tale previsione di legge, una norma ha introdotto un’ulteriore statuizione in ambito di successione nel contratto di locazione.

Lart. 6 della L. 392/1978, infatti, prevede che “In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi“.

Gli interpreti e la giurisprudenza hanno osservato che tale disposizione assegna il diritto di subingresso non già solo agli eredi, ma ad una nutrita schiera di soggetti che possono anche non essere eredi, purchè conviventi.

Da ciò ne deriva che tale facoltà potrebbe essere riconosciuta anche al coniuge o ai figli esclusi dal testamento, che non intendano impugnare le ultime volontà del de cuius tramite un’azione di riduzione, come anche al chiamato  che non intenda accettare l’eredità.

Non solo.

Dalla norma non è ricavabile il grado di parentela che debba intercorrere tra conviventi ed il defunto conduttore.

In difetto, potrebbe essere applicato per analogia il disposto dell’art. 77 cc, che pone il limite massimo del sesto grado per riconoscere il vincolo di parentela.
Attenzione: ciò che è più interessante, è che la disposizione assegna il subentro non già ai semplici eredi, ma agli eredi che siano conviventi.

La precisazione non è di poco conto.

Per gli eredi non conviventi non scatterebbe la successione nel contratto.

Ne discende che l’originaria previsione di cui all’art. 1614 cc – prima menzionato – che riconosceva il subentro a tutti gli eredi – potrebbe essere ritenuta implicitamente abrogata da tale ultima disposizione normativa, che assegna il diritto ai soli conviventi.

successione contratto di locazione del convivente

E’ riconosciuta la successione nel contratto di locazione agli eredi, coniuge, parenti ed affini del defunto conduttore, purchè già con esso conviventi.

Ed ancora.

L’art. 6 della L 392/1978 non assegna la facoltà, prima riconosciuta, di recedere dal contratto per gli eredi (conviventi) che succedano nella locazione: è da verificare se almeno tale ambito di applicazione dell’art. 1614 cc possa ritenersi ancora esistente.

La previsione, poi, non contemplava l’ipotesi di convivente more uxorio tra gli aventi diritto al subentro ed era stata, per questo,  espressamente dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale (C. Cost. 404/1988).

Ha rimediato a tale mancanza la recente disposizione di cui alla L. 76/2016 che, come è noto, ha stabilito che ” Nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facolta’  di succedergli nel contratto“.

Alcuni dubbi interpretativi

Rimangono, tuttavia, attualmente inevasi alcuni dubbi interpretativi.

  • Chi risponderà di eventuali mensilità inevase dal precedente – e defunto – conduttore: gli eredi o il convivente subentrante?
    Si può ritenere siano tenuti gli eredi, trattandosi di debiti pregressi.
  • Al nuovo conduttore, già convivente ma non erede, potrà essere eccepita la morosità pregressa del defunto dante causa per chiedere la risoluzione del contratto. In questo caso è da vedersi se sarà possibile esperire la procedura dello sfratto oppure la più macchinosa azione ordinaria di inadempimento.
  • Anche per quanto riguarda la futura restituzione del deposito cauzionale si può discutere: al nuovo conduttore o agli eredi?
    Sono probabilmente questi ultimi ad essere individuati come soggetti aventi titolo al rimborso, posto che la cauzione era senz’altro un credito del de cuius, seppur la sua esigibilità fosse posticipata alla cessazione del rapporto.

Per una consulenza in materia ereditaria e locatizia da parte degli avvocati Berto, clicca qui.

Leave a reply