Le distanze da applicare in caso di demolizione e ricostruzione di un fabbricato

 

Le distanze da applicare in caso di demolizione e ricostruzione di un fabbricato

 

La recente Legge di conversione del DL 32/019 c.d. “sblocca cantieri” ha aggiunto all’art. 2 bis del testo unico edilizia (DPR 380/2001) il comma 1 ter, in base al quale “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

 

In sostanza, è possibile demolire e ricostruire un fabbricato, nel rispetto delle distanze preesistenti, qualora vengano mantenuti l’area di sedime, il volume e l’altezza del fabbricato preesistente.

 

 

 

La disposizione in esame si è resa necessaria il quanto il concetto di ristrutturazione, attraverso la demolizione e ricostruzione, si è “allargato” nel tempo.

Nell’ambito dell’art. 3, comma 1 lettera d) del Dpr 380 del 2001, infatti, sono presenti due distinti tipi di ristrutturazione:

– la ristrutturazione “conservativa”, che può comportare anche l’inserimento di nuovi volumi o modifica della sagoma;

– la ristrutturazione edilizia cd “ricostruttiva”, attuata mediante demolizione, anche parziale, e ricostruzione, nel rispetto del volume, con la conseguenza che, in difetto, viene a configurarsi una nuova costruzione.

Tali tipologie di ristrutturazione sono identiche quanto alla finale realizzazione di un “organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” ma differiscono per la presenza (o meno) della demolizione (anche parziale) del fabbricato preesistente.

Quest’ultima, ove effettuata, nel testo originario dell’art. 3, doveva concludersi con la “fedele ricostruzione di un fabbricato identico”, al punto da avere identità di sagoma, volume, area di sedime e, in generale, caratteristiche dei materiali.

Le leggi che poi si sono succedute nel tempo (dapprima il DPR 27.12.2002, n. 301 e poi il D.L 21 giugno 2013 n. 69, convertito dalla L. 9 agosto 2013, n. 98) hanno apportato alla definizione alcune modifiche con il risultato attuale che, nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente… 

In sostanza, con particolare riferimento alla ristrutturazione edilizia cd. ricostruttiva, l’unico limite ora previsto è quello della identità di volumetria, rispetto al manufatto demolito, ad eccezione degli immobili sottoposti a vincolo ex d.lgs n. 42/2004, per i quali è altresì prescritto il rispetto della “medesima sagoma di quello preesistente”.

 

 

Dalla ricostruzione normativa sopra riportata emerge dunque che, allo stato attuale, si può avere ristrutturazione anche qualora la ricostruzione a seguito della demolizione avvenga senza rispettare la sagoma e l’area di sedime originarie. Può accadere, infatti, che nel rispetto del volume preesistente, la ricostruzione venga ad occupare aree lasciate libere dalla costruzione preesistente.

In tal caso, però, la giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato 4728/2017) aveva anticipato la disposizione normativa prevista dal decreto “sblocca cantieri” stabilendo che

– nel caso in cui il manufatto che costituisce il risultato di una ristrutturazione edilizia venga comunque ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, esso – proprio perché coincidente per tali profili con il manufatto preesistente – potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze ora vigenti, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze ( e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa);

–  invece, nel caso in cui il manufatto venga ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell’area di sedime, occorrerà comunque il rispetto delle distanze prescritte, proprio perché esso – quanto alla sua collocazione fisica – rappresenta un qualcosa di nuovo, come tale tenuto a rispettare – indipendentemente dalla sua qualificazione come ristrutturazione o nuova costruzione- le norme sulle distanze.