Otto cose da sapere sul contratto preliminare

Otto cose da sapere sul contratto preliminare

„Un’obbligazione contratta con parole si toglie con parole.“ (Eneo Domizio Ulpiano 170 – 228 d.c.)

Per questo è meglio scriverla.

Oggi ci soffermiamo sul contratto preliminare, di cui tutti abbiamo sentito parlare e molti lo avranno pure stipulato, per approfondire  alcuni aspetti da sapere e non farci trovare impreparati al momento dell’occorrenza.

1. cos’è il contratto preliminare?

Il codice civile non ci dice cosa sia il contratto preliminare, ma si limita ad indicare quale forma debba avere (1351 cc).

Possiamo affermare che si tratti di un contratto con cui le parti si impegnano a stipulare successivamente un altro contratto, il definitivo.

Un impegno a contrarre in seguito. Un obbligo che deve essere rispettato.

La proprietà di un bene, pertanto, non “passa” in seno al preliminare, ma solo successivamente con la stipula del definitivo.

La scelta di procedere con questa modalità può essere dettata da vari motivi: il più delle volte le parti non sono pronte ad addivenire immediatamente al “rogito”, ma hanno la necessità di prendere tempo per conseguire quanto necessario per la stipula (per es. reperire il mutuo della casa, una nuova abitazione per chi vende, la predisposizione della documentazione catastale…).

Altre volte esigenze di carattere fiscale suggeriscono di dilazionare il trasferimento di un bene per sottoporre il fenomeno traslativo ad un periodo di imposizione successivo.

2. che forma deve avere il contratto preliminare?

La medesima necessaria per il contratto definitivo.

Pena la nullità.

In particolare, se il contratto definitivo dovesse avere ad oggetto un bene immobile, per la cui validità è necessaria la forma scritta, per iscritto dovrà avvenire anche il preliminare.

Per la vendita di beni mobili non è necessaria la forma scritta, per cui nemmeno il preliminare dovrà osservarla. Si ritiene, comunque, suggeribile di documentare compiutamente l’impegno alla stipula, per ottenere piena prova di tale circostanza nel caso in cui i patti non venissero rispettati.

Va segnalato come la giurisprudenza richieda identico requisito formale anche per le modifiche eventualmente apportate al contratto preliminare, come pure per un eventuale scioglimento o recesso dallo stesso.

3. Cosa succede se una parte non rispetti il contratto preliminare e si rifiuti di stipulare il definitivo?

Lo abbiamo detto: il contratto preliminare non trasferisce la proprietà, ma obbliga comunque ad una prestazione, che è quella di stipulare il contratto definitivo.

Il mancato rispetto di questo impegno può condurre a due ipotesi alternative.

In primo luogo è possibile chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare e, conseguentemente, il risarcimento del danno che ne sia conseguito.

In secondo luogo, è esperibile un’azione giudiziaria con cui si chieda l’adempimento dell’obbligazione inevasa: ossia la stipula del contratto definitivo. In questo caso, la pronuncia finale del giudice che accolga tale richiesta comporterà “gli effetti del contratto non concluso”. (2932 cc). Vale a dire che la sentenza sostituirà il consenso che la parte inadempiente ha rifiutato di prestare davanti al notaio ed in virtù di ciò si conseguiranno gli effetti del contratto definitivo: la proprietà del bene passerà all’acquirente che dovrà versare il prezzo.

 4. Quali sono gli elementi minimi che deve contenere?

Proprio perché in caso di inadempimento la sentenza darà esecuzione al contratto preliminare, è opportuno che questo sia il più dettagliato possibile.

Senza dubbio la descrizione compiuta del bene oggetto della vendita, del prezzo, delle parti e dei termini contrattuali sono elementi imprescindibili, senza i quali addirittura si rischierebbe l’assoluta indeterminatezza dell’accordo, tuttavia è consigliabile apporre tutte le clausole tipiche di un contratto definitivo, di modo che le medesime garanzie possano essere richiamate in sede di stipula successiva o in sede giudiziaria.

Poichè dal 2010 la commerciabilità dei fabbricati è subordinata anche all’attestazione, resa in atto dalla parte o con apposita relazione tecnica, di conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto allo stato di fatto, sarebbe opportuno di ciò farne esplicita menzione anche nel preliminare poiché la regolarità urbanisitica e catastale dell’immobile è condizione per procedere alla stipula del definitivo.

5 è obbligatorio registrare e trascrivere il contratto preliminare?

Operiamo una distinzione.

Per quanto riguarda la registrazione, che ha valenza fiscale, è obbligatoria.

Il T.U. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico imposte di registro) prevede, infatti, la soggezione a registrazione “in termine fisso” dei contratti preliminari di ogni specie.

L’importo, da corrispondere tramite modello F24, ammonta ad € 200 oltre ad una imposta di bollo di € 16 da applicare ogni quattro facciate oppure ogni 100 righe del compromesso.

Se sia stata prevista la corresponsione di un acconto in sede di preliminare, allora questa somma sarà soggetta ad imposta di registro nella misura dello 3% , mentre nel caso in cui il versamento sia stato effettuato a titolo di caparra l’imposta sarà dello 0,50% di esso.

Il termine entro cui effettuare la registrazione è di 20 giorni dalla data dell’atto.

Discorso diverso vale per la trascrizione del preliminare.

Non è obbligatoria. Costituisce un’opportunità tanto per la parte promissaria acquirente che per la promittente venditrice.

Trascrivendo il preliminare, infatti, si ottiene il cosiddetto effetto prenotativo.
Nel caso in cui l’attuale proprietario del bene, nonostante l’impegno a vendere contratto nel preliminare, alienasse a terzi in spregio a tale obbligo, la controparte potrebbe agire in giudizio per rivendicare i propri diritti antecedenti e facendo retroagire la pronuncia che ne conseguirà al momento della trascrizione del preliminare.

Poniamo che Tizio (promittente venditore) e Caio (promissario acquirente) stipulino un contratto preliminare di compravendita dell’appartamento Alfa e che tale accordo venga trascritto in data 10 giugno 2018.

Prima della data stabilita per il rogito, Tizio – inopinatamente- vende a Sempronio l’appartamento Alfa, che ne consegue la proprietà.

In questo caso Caio potrà ottenere la neutralizzazione della vendita intercorsa medio tempore, consacrando il proprio diritto di essere preferito in base ad un atto trascritto antecedentemente.

Tale prerogativa non avverrebbe nel caso di omessa trascrizione del preliminare, poiché andrebbe tutelato anche il terzo acquirente, ignaro della contrattazione intercorsa tra Tizio e Caio, che non risulta dai pubblici registri.

L’opportunità di trascrivere o meno il preliminare è ovviamente differente quanto più o meno breve sia il termine previsto per la stipula del definitivo ed anche a seconda dell’importo che sia stato versato come anticipo prima del rogito nonché, tra tutte, se sussista un’approfondita conoscenza delle parti contraenti.

Il costo per la trascrizione ammonta, attualmente, ad € 200 di imposta fissa, € 30 di diritti, oltre al compenso per il professionista incaricato ragguagliato al valore del trasferimento.

6 si può ottenere l’immediato possesso dell’immobile alla stipula del preliminare?

Non è corretto parlare di possesso, perché in termini giuridici non è possibile, ma di detenzione che è un concetto simile ma non identico.

Sì, è possibile che già in sede di preliminare vengano anticipati alcuni effetti del contratto definitivo: tra questi la consegna dell’immobile.

La giurisprudenza ha ritenuto che potrebbe ritenersi configurato una sorta di contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare.

Come, pure, ben potrà accadere che in tale occasione venga corrisposta tutta o larga parte del prezzo complessivo pattuito.

In ogni caso è escluso che si verifichi con il preliminare l’effetto traslativo, che avverrà solo con la stipula del definitivo.

E’ importante specificare che i versamenti debbano essere effettuati tramite bonifico o assegno e non in contanti in base alle norme in materia di riciclaggio ed alla tracciabilità dei versamenti.

7 che fine fanno i soldi versati in sede di preliminare?

Quasi sempre, contemporaneamente alla sottoscrizione del preliminare, la parte promissaria acquirente conferisce delle somme al promittente venditore, a titolo di acconto o caparra confirmatoria.

In entrambi i casi, tali importi alla stipula del definitivo verranno detratti dal prezzo complessivo.

In caso di inadempimento, le conseguenze potranno essere differenti.

In caso di versamento di un semplice acconto, se il contratto dovesse essere risolto andrà restituito, fatta salva la possibilità di chiedere un risarcimento del danno alla parte inadempiente.

Se, invece, sia stata versata una somma a titolo di caparra, la parte non inadempiente potrà recedere dal contratto e, a seconda dei casi, trattenere la caparra o pretendere il doppio della stessa.

E’ importante, pertanto, che sia ben specificato il titolo per cui sia effettuato il versamento.

8 è possibile sottoscrivere un preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire.

Un cosiddetto preliminare sulla carta.

In questo caso la legge (decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122) impone che il costruttore/venditore consegni all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Pena la nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente

Per una consulenza in materia di contratto preliminare da parte degli Avvocati Berto, clicca qui.