Quale garanzia per l’immobile con crepe?
Garanzia per l’immobile con crepe: anche qui dieci anni?
Nulla è costruito sulla pietra; tutto è costruito sulla sabbia, ma dobbiamo costruire come se la sabbia fosse pietra. (Jorge Luis Borges)
Meglio, in ogni caso, che la costruzione sia eseguita come si comanda, altrimenti…
Altrimenti… lo avevamo trattato in precedenti post (link 1 link 2), in caso di gravi difetti o pericolo di rovina di un immobile, il costruttore risponde per dieci anni dal compimento dell’opera (art. 1669 cc).
“grave difetto”, chi era costui?
Sta proprio qui il punto di numerosissime questioni.
La giurisprudenza è arrivata con il tempo a estendere il concetto e la portata di tale locuzione, includendo – in linea di massima – tutte le alterazioni, conseguenti all’imperfetta esecuzione dell’opera, che pregiudichino in modo considerevole il normale godimento dell’immobile.
Si potrà trattare di lesioni alle strutture portanti che – pur non comportando il pericolo di rovina – rendano sensibilmente deprezzato il valore dell’edificio.
Come pure difetti concernenti aree isolate o strutture secondarie dell’immobile che ne consentano l’impiego duraturo cui è destinato (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incidendo negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’opera stessa.
Bene, poiché il nostro post ha per oggetto le crepe, soffermiamoci a verificare se per esse sia valida la garanzia indicata.
Garanzia per l’immobile con crepe.
A lungo la giurisprudenza aveva escluso che la presenza di crepe o fessurazioni, che non comportassero un attentato alla stabilità o fruibilità di un immobile, potessero rientrare nell’applicazione dell’art. 1669 cc, in quanto non incidono negativamente sugli elementi strutturali essenziali del fabbricato e, quindi, sulla sua solidità, efficienza e durata, ripercuotendosi solamente sul suo aspetto decorativo ed estetico.
Negli ultimi anni, a fronte di un progressivo ampliamento di portata della garanzia per i gravi difetti di costruzione, si è assistito ad un deciso cambio di rotta, facendo rientrare nel novero anche vizi secondari, non compromettenti la stabilità dell’immobile, ma incidenti sulla sua fruibilità e sull’ampiezza del suo utilizzo.
Ecco, allora, che una sentenza recentissima della Corte di Cassazione ha statuito in ordine ad una controversia sorta tra un condominio ed il costruttore per il verificarsi di diffuse “cavillature superficiali” (leggasi crepe) che aveva spinto il primo a richiedere il risarcimento danni alla ditta edile.
Secondo la suprema Corte, dando seguito ad un percorso che era stato decisamente consacrato da una precedente pronuncia a sezione Unite, “anche vizi che riguardano elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.
Gli ermellini si sono soffermati sulla considerazione che in edilizia, il rivestimento sia applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescere la resistenza all’aggressione degli agenti chimici, fisici e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche.
In questo quadro le crepe, anche le microfessurazioni, purché non siano di minimo conto, possono comportare un aumento dell’esposizione alla penetrazione di agenti nocivi che intacchino la struttura dell’immobile.
Anche se non dovessero determinare infiltrazioni, le crepe che impattino sul piano meramente estetico, a patto che non siano di entità trascurabile, debbono comunque essere considerate “idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 cc.”
In buona sostanza, la Corte sottolinea come abbia sempre maggiore importanza il concetto di decoro architettonico di un edificio ai fini del suo godimento e commerciabilità secondo l’evoluzione sociale.
La sentenza: Cass. Civ. 10048/2018 del 24.04.2018
