Quali rimedi in caso di acquisto di un bene viziato?

Rimedi in caso di acquisto di un bene viziato: cosa sapere e come muoversi.

“Ho comprato delle batterie, ma non erano incluse.

(StevenWright)

Partiamo da una battuta per stemperare i toni.

Anche se quando si scopre che un acquisto appena effettuato risulta essere viziato, malgrado i “dineri” li abbiamo versati uno sopra l’altro, c’è poco da ridere.

Partiamo da una considerazione di fondo: tra le principali obbligazioni poste a carico del venditore c’è quella di “garantire il compratore dai vizi della cosa”. (art. 1473 cc).

Soffermiamoci, allora, ad esaminare alcuni rimedi che la legge assicura al compratore sfortunato, in caso di acquisto di un bene viziato.

• Punto primo: la garanzia è operativa anche se il venditore non sia a conoscenza che il bene presenti difetti. Pertanto, la sua buona fede non lo discolperà, perché in ogni caso dovrà rispondere dell’obbligo che la legge gli pone a capo (e che tra poco vedremo in cosa consisterà).

• Punto secondo: l’ eventuale malafede del venditore – ossia la vendita del bene con vizi colpevolmente da lui ignorati – lo obbligherà, in aggiunta, ad un eventuale ulteriore risarcimento del danno.

E se il compratore fosse stato a conoscenza dei vizi presenti sul bene?

In linea di massima non gli sarà riconosciuto alcun rimedio, poiché in questo caso il suo acquisto sarebbe stato avveduto ed a ragion fatta, essendosi rappresentato un affare che presentava, ben chiare, le condizioni qualitative del bene.

Se gli piace così, fatti suoi.

In tal senso, la legge dispone che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa:parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili” (art. 1491 cc).

In quest’ultimo caso si impone all’acquirente un minimo di diligenza nell’ esaminare il bene che intenda comprare.

Tuttavia, prosegue la norma, la garanzia incombente sul venditore rimane inalterata, anche se i vizi fossero stati agilmente appurabili, se questi abbia dichiarato che la cosa ne fosse esente.

Bene.

Nel caso in cui i vizi dovessero emergere in epoca successiva all’acquisto?

Sia chiaro, facciamo riferimento a difetti già presenti sul bene, ma non rilevabili perché occulti, sconosciuti magari anche al venditore.

Siamo nell’ipotesi della garanzia per i cd vizi occulti, per la quale il nostro codice civile impone condizioni e termini ben precisi.

L’acquirente, infatti, dovrà:

• denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (fatta salva la possibilità per le parti di concordare un termine più ampio in sede contrattuale).

• agire in giudizio – nel caso di inerzia del venditore – entro 1 anno dalla consegna (e non dalla denuncia di cui sopra).

Conseguenze di un colpevole ritardo da parte dell’acquirente per le attività appena indicate?

Decadenza e prescrizione. Se non denuncia i vizi entro il termine assegnato,decadrà dal poter proporre l’azione giudiziaria. Allo stesso modo,se non proporrà causa entro il termine annuale, la possibilità di far valere la garanzia sarà da considerarsi prescritta.

Sono doverose alcune precisazioni, che debbono essere tenute ben chiare per poter consapevolmente muoversi nella complessa normativa indicata.

1. Non sarà necessario provvedere alla denuncia se la controparte abbia già riconosciuto l’esistenza dei vizi.

E’ inutile, infatti, porre a carico dell’acquirente un onere ultroneo,se il venditore abbia già appurato i difetti lamentati.

E’ovvio, comunque, che di tale circostanza chi acquista ne dovrà dar prova, per cui, in ogni caso, per non sapere né leggere né scrivere, meglio avere un pezzo di carta in mano.

L‘onere della prova di aver denunziato al venditore i vizi della cosa venduta entro otto giorni dalla scoperta, infatti, incombe sul compratore, in quanto tale denunzia costituisce una condizione per l’esercizio dell’azione giudiziaria.

2. il termine decadenziale per la denuncia, come abbiamo detto, decorre dalla scoperta dei vizi.

Per giurisprudenza pacifica, la scoperta consiste nell’acquisizione con certezza obiettiva e completa della consistenza dei difetti, sicché,ove avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui essa si sia completata.

Talvolta, ai fini del riscontro oggettivo e pieno della reale entità del vizio, sarà necessaria una perizia, che ne stabilisca genesi e portata, per cui dalla relativa acquisizione dell’elaborato tecnico potrà considerarsi decorrente il termine decadenziale.

3. interruzione della prescrizione

In relazione al termine di un anno per far causa, che ribadiamo decorrere non dalla denuncia del vizio, ma dalla consegna del bene,va precisato che, a differenza di quanto avviene normalmente per la prescrizione ordinaria, che può essere interrotta con un atto idoneo, ad esempio una diffida formale, nel nostro caso può essere utilmente interrotto solo dalla proposizione di una domanda giudiziale e non mediante atti di costituzione in mora.

Quali sono i rimedi offerti dalla legge al compratore che abbia denunciato i vizi in tempo e voglia far valere la garanzia in giudizio?

Due sono le possibilità:

1. chiedere la riduzione del prezzo.

Se a seguito di contratto di compravendita, il bene in oggetto presenti dei vizi che determinino la diminuzione del suo valore o la diminuzione dell’utilità che dal medesimo si può trarre, l’acquirente, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari alla riduzione che il valore effettivo della cosa venduta subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi.

Talvolta , può risultare arduo stabilire con precisione l’esatto ammontare del minor valore gravante sul bene in virtù dei difetti appurati; si osserva, in proposito, che la legge non imponga particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo e sarà consentito al giudice il ricorso a criteri equitativi secondo il suo prudente apprezzamento.

2 Chiedere la risoluzione del contratto

nei casi più gravi in cui i vizi rendano la cosa venuta del tutto inidonea all’uso cui era destinata.

In tal caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.
Il compratore, dal canto suo, dovrà restituire il bene acquistato, a meno che questo non sia perito in conseguenza dei vizi, della quale circostanza se ne farà esclusivo carico il venditore.

Si noti, i due rimedi appena accennati sono alternativi, o l’uno o l’altro, ma non cumulabili, non possono essere chiesti congiuntamente.

La scelta giudiziale, operata per l’uno o per l’altro, è irrevocabile.

Come abbiamo accennato sopra, quando abbiamo parlato della consapevolezza o meno da parte del venditore circa la presenza di vizi sul bene ceduto, il compratore potrà chiedere, in aggiunta ai rimedi appena esaminati, anche il risarcimento del danno alla controparte che non provi di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Tra tutte le possibilità contemplate dalla legge in favore del compratore, manca quella di poter chiedere l’esatto adempimento,ossia l’eliminazione dei vizi presenti sul bene (a meno che le parti non l’abbiano espressamente contemplata).

Potrebbe risultare incongrua tale singolarità, ma è stato osservato come l’obbligazione principale del venditore non abbia per oggetto, neppure in via sussidiaria, un obbligo di fare relativo alla materiale struttura della cosa venduta. Ne consegue che l’acquirente non dispone, neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica, di un’azione di esatto adempimento per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta, motivo per cui,in assenza della richiesta di risoluzione del contratto da parte dell ‘acquirente, il Giudice non può imporre al venditore di eseguire direttamente i lavori ritenuti necessari per l’eliminazione del vizio.

A meno che….

…il venditore non solo abbia riconosciuto i vizi, ma si sia impegnato espressamente alla loro eliminazione.

Sul punto va detto che la giurisprudenza si sia scatenata su come possa essere considerata questa circostanza.

Sarebbe tedioso e troppo tecnico riportare tutte le oscillazioni della Corte di Cassazione.
Basti, per il momento, riportare l’orientamento attuale e predominante (conseguente ad una pronuncia a Sezioni Unite del 2012)..

L’impegno del venditore all’eliminazione dei vizi non fa venir meno le garanzie tradizionali previste dalla legge in materia di compravendita – riduzione del prezzo e risoluzione del contratto – le quali, pertanto, potranno essere esercitate nei termini previsti (8 giorni per la denuncia, 1 anno per l’azione), ma ad esse si aggiunge, senza sostituirle.

In buona sostanza, tale impegno sarà configurabile come una terza opzione, ulteriore alle altre due.

Con una buona notizia, quella di non soggiacere ai rigidi termini prescritti per gli altri due rimedi, tipici della disciplina della garanzia prevista dalla legge, ma a quelli ordinari, contemplati dal codice civile per la prescrizione di un obbligazione contrattuale:dieci anni.

Rimedi in caso di acquisto di un bene viziato. Altre due precisazioni.

Ai medesimi termini stabiliti per la disciplina contemplata in materia di vizi occulti, soggiace l’eventualità che il bene venduto, pur senza difetti, non abbia le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinato (ad esempio, se venisse ceduto un bene usato e non nuovo, oppure se un macchinario venduto per conseguire un risultato promesso, risultasse in realtà inidoneo).

In tale ipotesi, il venditore potrà chiedere la risoluzione del contratto, pur dovendosi azionare sempre con denuncia tempestiva entro otto giorni e promuovere il giudizio entro l’anno dalla consegna.

Può capitare, talora, che venga consegnato un bene non già difettoso, o privo delle caratteristiche essenziali che ne avevano determinato l’acquisto, ma completamente diverso da quello pattuito, vuoi perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale.

Portiamo ad esempio la vendita di un fondo  inedificabile, in realtà privo di tale caratteristica, oppure di un veicolo asseritamente predisposto per la guida da parte di persone con disabilità, ma invece fattivamente inadatto a tale scopo

Si parla, in gergo, di “aliud pro alio”, ossia di una cosa per una altra, di fischi per fiaschi.

In questo caso, essendo venuta meno in toto l’obbligazione principale del venditore, che è quella di consegnare la cosa pattuita, all’ acquirente saranno riconosciuti non solo i rimedi previsti per la disciplina della compravendita, ma quelli vigenti in via generale per tutte le ipotesi di inadempimento di un contratto, stabilite dall’art. 1453 cc: l’esatto adempimento o la risoluzione del contratto, senza alcun onere di denuncia (e quindi di decadenza) e con termine di prescrizione decennale.

Sarebbe utile, a questo punto, accennare e soffermarsi sulla disciplina e tutela – ulteriore – offerta all’acquirente “consumatore”dal codice del consumo, ma per esaminarla e capirla attentamente rimandiamo ad altro post.