E’ nulla la delibera che imponga arbitrarie modifiche ai criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato E’ arrivato, finalmente, l’autunno, che porta freschezza dopo la torrida estate e, con lui, riaffiorano le mai sopite questioni attinenti la gestione del riscaldamento centralizzato. Oggi ci occupiamo di esaminare come debbano essere suddivise le spese per il servizio di riscaldamento negli immobili condominiali che non siano dotati di autonomo allaccio. La previsione normativa da richiamare è l’art. 1123 cc, in base alla quale “le spese necessarie … per la prestazione dei servizi nell’interesse comune … sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.. Se si tratti da di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascun può farne“.

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Ripartizione pro quota millesimale, salvo che sia possibile determinare l’effettivo utilizzo delle unità abitative

Ebbene, se ne trae che tale compendio di spesa debba essere suddiviso pro quota millesimale. A meno che… … a meno che, in primis, alcuni condomini non abbiano eseguito il distacco delle proprie unità abitative dal sistema di riscaldamento centralizzato. In questo caso, sarebbe possibile appurare la proporzione dell’utilizzo del servizio di tali utenti, sicchè per essi si determinerebbe con precisione il carico di spesa. Si eviterebbe, in tal modo, anche un indebito arricchimento, rispettivamente, a favore e a discapito dei singoli partecipanti. Tali condomini, tuttavia, saranno tenuti sempre a partecipare – pro quota millesimale –  alle spese di manutenzione dell’impianto stesso. La suddivisione delle spese commisurata alla quota di partecipazione dei singoli condomini sarà applicabile, pertanto, in ogni caso ove non sia possibile accertare tramite appositi sistemi di misurazione, la quantità di calore erogato alla singola unità abitativa. E’ possibile modificare tale criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato? Il codice risponde affermativamente, inserendo – accanto alla previsione generale – l’apposito inciso “salva diversa convenzione“. Circa le modalità di approvazione di una ripartizione convenzionale di spesa, diversa da quella codicistica, va annotato che la giurisprudenza richiede l‘unanimità del consenso dei condomini, non già la semplice maggioranza.

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Per la modifica dei criteri di ripartizione è necessaria l’unanimità dei consensi

Come, infatti, recentissimamente evidenziato dalla Corte di Cassazione, (Sent. 04-08-2017, n. 19651) “L’adozione di regole contrattuali di ripartizione delle spese condominiali incide sui diritti dominicali dei singoli condomini, e non può, quindi, rientrare nelle competenze dell’assemblea relative alla gestione delle cose comuni”. “Sono dunque da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c., comma 2, tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell’autonomia negoziale“. Nella fattispecie, le spese di riscaldamento centralizzato erano state suddivise non già pro quota millesimale, ma in parti uguali tra tutti i condomini. Per una consulenza in materia di condominio, clicca qui

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