Alcuni ulteriori spunti in materia di risarcimento danni per difetti di costruzione

L’art. 1669 codice civile stabilisce la responsabilità dell’appaltatore per la rovina o i gravi difetti di edifici o immobili di lunga durata, che si manifestano nel corso di dieci anni dal loro compimento.

Non risulta spesso agevole affermare se il vizio che insiste su un edificio rientri nella categoria dei “gravi difetti” prevista dall’art. 1669 c.c. piuttosto che nelle difformità e nei vizi di cui all’art. 1667 c.c. (che pure è relativo ai vizi e difformità dell’opera, ma non così gravi come quelli previsti dall’art. 1669), e ciò ha creato nella giurisprudenza vari dubbi interpretativi.

La differenza non è di poco conto, dato che a seconda che si inquadri il vizio in una piuttosto che nell’altra disposizione, cambia di molto il termine entro cui proporre l’eventuale azione giudiziaria per il risarcimento danni per gravi difetti di costruzione.

Due anni nel caso dell’art. 1667 c.c. ( con onere di denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta), 10 anni nel caso dell’art. 1669 (e 1 anno per denunciare il vizio)

Recentemente, poi, il contrasto è sorto tra chi, da un lato, vorrebbe limitare l’applicabilità dell’art 1669 alla sola ipotesi della costruzione di nuovi edifici e, dall’altro, tra chi sarebbe per estendere l’operatività anche all’ipotesi della ristrutturazione degli immobili.

A dirimere la questione è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione ( a partire dalla sentenza n. 7756 del 27.03.29017) , la quale ha stabilito che i gravi difetti di costruzione non si identificano soltanto con i vizi influenti su staticità, durata e conservazione dell’edificio, potendo invece consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando una parte dell’opera (e non necessariamente la sua interezza), incida sulla struttura e la funzionalità globale della stessa, menomandone in modo apprezzabile il godimento.

risarcimento danni per difetti di costruzione

Risarcimento danni per difetti di costruzione: garanzia decennale, estesa anche agli immobili ristrutturati

La garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. risulta così applicabile anche alle opere di ristrutturazione edilizia ed agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

Pertanto, i “gravi difetti” di costruzione rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c. sono da ritenersi anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc…), purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa ed eliminabili solo con interventi di manutenzione ordinaria e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o mediante “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

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