Risoluzione preliminare di compravendita di bene immobile: non basta una stretta di mano.

Risoluzione preliminare di compravendita: se riguarda un immobile è richiesta la forma scritta.

“Dove regna l’onore la parola data sarà sempre sacra.”
PUBLILIO SIRO

Quante volte lo si sentiva dire in epoca passata: “è un uomo d’onore, basta la parola”.

In effetti, una volta, era sufficiente una stretta di mano tra gentiluomini per consacrare un patto, un accordo, un contratto. La forma scritta era ulteriore e ultronea, utile per dare ricognizione di ciò che era avvenuto più che per dargli origine.

Il contratto, per legge, è un accordo, per cui trova la sua genesi proprio sulla comune volontà, come ci siamo detti.

Più in particolare, il contratto è è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale (art. 1321 cc)

Tale accordo per il nostro codice civile riveste dignità massima, tanto che ha addirittura “forza di legge tra le parti” (art. 1372 cc) e può essere risolto in forza di un altro accordo, di senso contrario, volto ad eliminarne retroattivamente gli effetti: il mutuo consenso (o dissenso).

Ci eravamo soffermati qualche tempo fa (link), per determinati contratti il nostro legislatore al fine di consentire la certezza dei rapporti giuridici, imponga la forma scritta, senza la quale tali accordi sono nulli, per assenza di un requisito fondamentale.

L’art. 1350 cc ci dà un compiuto elenco di quali contratti debbano essere consacrati per iscritto.

Tra di essi “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”.

Anche il contratto preliminare che abbia per oggetto l’alienazione di beni immobili deve essere stipulato per iscritto. L’art. 1351 cc, infatti, impone per il preliminare la medesima forma del contratto definitivo

Bene, abbiamo tutti gli elementi per occuparci dell’odierna questione attinente la risoluzione preliminare di compravendita.

Se due parti contraenti avevano sottoscritto un preliminare, possono, con una stretta di mano, in base ad un accordo solamente verbale, sciogliere il contratto?

La risposta è negativa ed una freschissima sentenza della Corte di Cassazione, che si unisce a molteplici altre, tutte dello stesso tenore, ci dice il perchè.

La fattispecie sottoposta all’attenzione degli ermellini riguardava la richiesta di condanna al versamento del doppio della caparra avanzata dai promissari acquirenti di un appartamento, a fronte del perdurante inadempimento del promittente venditore che, a loro modo di intendere, legittimava il recesso dal contratto preliminare e l’istanza risarcitoria.

Il convenuto si era costituito eccependo di non dovere alcunchè perchè il contratto era stato risolto verbalmente, di comune accordo tra le parti, cosicchè non era nemmeno possibile concepire un recesso da un contratto non più esistente.

A fondamento della propria tesi, il convenuto chiedeva fosse deferito giuramento decisorio per dimostrare la verità di quanto sostenuto.

La statuizione della Suprema Corte è stata ineccepibile: “la risoluzione consensuale di un contratto riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam non soltanto quando il contratto da risolvere sia definitivo, ma anche quando sia preliminare… Con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 2739 c.c., il giuramento non può essere ammesso”.

Va, infatti, osservato che le esigenze poste a fondamento della prescrizione della forma scritta con riguardo ad un determinato contratto concernente diritti reali immobiliari, sussistano anche per l’accordo risolutorio di esso.

Conseguentemente, la risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l’estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta, al pari del contratto risolutorio di un definitivo, rientrante nell’espressa previsione dell’art. 1350 c.c., dato che la ragione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare alla forma ex art. 1351 c.c., da ravvisare nell’incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l’assunzione di obbligazioni, si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso.

Il promittente venditore, pertanto, è stato condannato a restituire il doppio della caparra ricevuta, a fronte della legittimità del recesso operata dalle controparti.

La sentenza:Cass. civ. Sez. II, n. 30446/2018