Suddivisione delle spese di installazione, manutenzione e sostituzione dell’ascensore condominiale.

Una recente sentenza della Cassazione ribadisce l’orientamento in tema di suddivisione delle spese di installazione, manutenzione e sostituzione dell’ascensore condominiale.

 

Condominio. Homo condomini lupus.

(Marcello Marchesi, regista-sceneggiatore, 1912-1978).

E’ proprio vero che il tema più scottante in ambito condominiale è quello della ripartizione delle spese.

Per quanto possano intervenire leggi di riforma della materia, sempre resteranno spazi di interpretazione e molteplici potranno essere le occasioni di lite.
Veniamo all’ascensore, anzi, alla suddivisione delle spese di installazione, manutenzione e sostituzione dell’ascensore.

Se un condominio, originariamente sprovvisto di ascensore, deliberasse l’installazione di un elevatore, le relative spese dovrebbero essere ripartite in base al valore dei millesimi di proprietà di ogni condomino, a sensi dell’art. 1123 cc.
Ferma la possibilità, trattandosi senza dubbio di innovazione gravosa, per i condomini che non intendano trarne vantaggio – leggasi utilizzarlo – di essere esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
L’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, infatti, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà vita nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale. (Cass. civ. Sez. II Ordinanza, 04/09/2017, n. 20713).

Bene, ora che un bell’ascensore in condominio ce l’abbiamo, ma è necessario provvedere alla sua manutenzione o, addirittura, alla sua sostituzione, come andranno ripartite le spese?

Senz’altro non potrà ignorarsi che il proprietario dell’appartamento al piano terra non utilizzerà l’elevatore, o certamente in maniera minore rispetto a quella dei piani superiori. Così pure il condomino del primo piano rispetto a quello del quinto.

Dobbiamo fare riferimento ad un’altra norma: l’art. 1124 cc “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Dunque.

Tutti debbono partecipare alle spese.
Tutti.
La Cassazione, al riguardo, ha rilevato che “al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poichè pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne”.
Le modalità di partecipazione alla spesa saranno differenti a seconda dell’altezza di ciascun piano dal suolo. Qui si presume che maggiore sia l’altezza ove sia ubicata l’unità abitativa, tanto più utilizzato sarà l’ascensore condominiale.
Conseguentemente, ferma una quota da suddividersi in base ai millesimi, un’altra parte – la metà – si spartirà a seconda del piano abitativo di collocazione.

Questo criterio andrà utilizzato sia nel caso si debba procedere alla manutenzione dell’ascensore, sia in caso di sostituzione ex novo dell’elevatore.

Si possono adottare altri criteri per la ripartizione delle spese?

Tutto è possibile, basta che ci sia l’unanimità dei condomini.

“Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini”.

La Sentenza: Cass. civ. Sez. VI – 2, Ord., (ud. 15-06-2018) 12-09-2018, n. 22157.

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