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Abuso edilizio: quando è possibile pagare una sanzione pecuniaria al posto della demolizione?

Una delle domande più frequenti che si pone chi riceve un ordine di demolizione per un abuso edilizio è se sia possibile pagare una sanzione pecuniaria al posto di eseguire l’ordine demolitorio.

Diciamo subito che la demolizione costituisce la regola e la sanzione pecuniaria l’eccezione: di norma, come vedremo, non è possibile sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

In merito di abusi edilizi, si richiama una recente sentenza del Consiglio di Stato (17 febbraio 2021, n. 14) che ha ricordato come il Testo unico in materia di edilizia (DPR 380 del 2001) distingua “ai fini sanzionatori, gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, dagli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la cui disciplina sanzionatoria è recata dall’art. 34, che contempla anche la possibilità di applicazione della sanzione pecuniaria, nel caso in cui la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”.

L’art. 31 del Testo unico sanziona gli abusi più gravi, cioè quelli realizzati in assenza di permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali.

L’assenza di permesso consiste nella sua mancanza oggettiva che si ha non solo quando il permesso non sia mai stato rilasciato ma anche quando, pur rilasciato, sia privo (o sia divenuto privo) di effetti giuridici.

Ai sensi del comma 1 sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

L’intervento è realizzato con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato quando ricorrano uno o più delle seguenti condizioni stabilite dall’art. 32:

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards urbanistici;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;

d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;

e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Orbene, nei casi di intervento edilizio realizzato in assenza, totale difformità o con variazioni essenziali la sanzione è quella della demolizione che non è possibile sostituire con una sanzione pecuniaria.

Quest’ultima sanzione è prevista dall’art. 34 Testo unico che disciplina l’ipotesi residuale di intervento edilizio realizzato in parziale difformità.

A dire il vero, anche per gli interventi eseguiti in parziale difformità la regola generale è quella della demolizione. Nell’art. 34 viene, tuttavia, previsto che qualora la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il responsabile dell’ufficio tecnico comunale applichi una sanzione pecuniaria al posto della demolizione stessa.

Va notato come, per costante giurisprudenza richiamata anche dalla sentenza del Consiglio di Stato che abbiamo più sopra citato, la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria “deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione; fase esecutiva, nella quale le parti possono dedurre in ordine alla situazione di pericolo di stabilità del fabbricato, presupposto per l’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, con la conseguenza che tale valutazione non rileva ai fini della legittimità del provvedimento di demolizione”.

In sostanza, anche nel caso di intervento realizzato in parziale difformità, l’autorità amministrativa ordinerà sempre la demolizione dell’abuso; spetterà al destinatario dell’ordine, dimostrare (attraverso un’idonea perizia) che l’esecuzione dell’ordine demolitorio comporta il pregiudizio della parte conforme al titolo edilizio

La citata sentenza del Consiglio di Stato ricorda, infatti, che “non compete all’Amministrazione procedente di dover valutare, prima dell’emissione dell’ordine di demolizione dell’abuso, se essa possa essere applicata, piuttosto incombendo sul privato interessato la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all’ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme“

Solo quando il destinatario dell’ordine demolitorio riesca a dimostrare “in modo rigoroso” che l’esecuzione della demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte conforme, sarà pertanto possibile sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria.