Vendita immobile usucapito: è preliminarmente necessaria una sentenza che accerti l’acquisto della proprietà?

Vendita di immobile usucapito: senza provvedimento che accerti l’usucapione è possibile?

Premessa: tra il niente e il piuttosto, meglio il piuttosto.

Potremmo concludere qui il nostro articolo: se si avesse intenzione di vendere un immobile usucapito, sarebbe meglio essersi preventivamente dotati di un provvedimento che riconosca l’intervenuta usucapione piuttosto che esserne sprovvisti.

Questo per – in termini giuridici – “evitare teghe”, problemi, ottenere tombalmente un giudicato che ponga fine ad ogni questione in merito all’appartenenza dell’oggetto della futura vendita.

E se non avvenisse così?

Voglio dire, sono 50 anni che utilizziamo quel fondo come se ne fossimo i proprietari e nessuno ci ha mai detto nulla o è venuto a reclamare qualcosa. Ora avremmo la possibilità di venderlo ad un acquirente, che non ha tempo di attendere un provvedimento del tribunale che accerti l’usucapione.

Come si fa? Si può vendere ugualmente?

Facciamo un passo indietro, ma solo di un attimo, senza rifare tutta la storia dell’orso e perderci in meandri di discorsi giuridici già battuti, anzi fin troppo conosciuti in merito all’usucapione.

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Tale possesso deve essere stato continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico.

Stop.
Per ora basta così. Se lo desiderate, informazioni ulteriori potrete trovarle ai seguenti post (1, 2 , 3,  4 ).

Bene.

Poniamo caso che abbiamo tutti i requisiti richiesti dalla legge per l’acquisto a titolo di usucapione: ci vuole dell’altro? Ci vuole una sentenza che lo accerti?

No.

Avete letto bene, no!

Non lo diciamo noi, ma la Cassazione con una sentenza datata, non smentita, interessantissima.

La sentenza è dichiarativa non costitutiva

In buona sostanza, il nocciolo della questione risiede nell’attenta lettura della norma attinente l’usucapione di beni immobili, art. 1158 cc, la quale, lo abbiamo visto poco sopra, richiede il semplice possesso con i requisiti poc’anzi richiamati online patika.

Il possesso, di per sé, è una situazione di fatto, un potere, ma non un diritto, sicchè esso non può essere oggetto di compravendita, che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà o di un diritto.

Se è protratto per oltre vent’anni, è pacifico, pubblico, ininterrotto allora determina l’acquisto per usucapione della proprietà: quella sì può essere trasferita con compravendita.

In sintesi, è l’esercizio stesso del possesso valido ad usucapionem che determina l’acquisto della proprietà, non già una sentenza di Tribunale. Questa, infatti, può tutt’al più accertare e dichiarare qualcosa che già è avvenuto  a prescindere, ma non già “costituire” il diritto di proprietà, in quanto quello si è già maturato, a titolo originario, per effetto del possesso stesso.

Argomentando diversamente, “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente”. Circostanza incompatibile con il normale contenuto del diritto di proprietà, che è assoluto.

Conseguentemente, la Suprema Corte ha espresso il seguente principio di diritto “Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, ancorchè l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario”.

Ma non ci vuole la trascrizione?

Potrebbe essere obiettato dai più eruditi che la legge impone la trascrizione delle sentenze dichiarative di usucapione, ai fini di segnare la continuità dei passaggi di proprietà che seguono un bene, quasi a volerne richiamare la necessità.

Tuttavia, tale incombente è qualificabile come “pubblicità notizia”, necessaria cioè a rendere noto a terzi una circostanza, l’avvenuto acquisto della proprietà, non già come requisito indispensabile per l’acquisto stesso.

Non tutti le ciambelle riescono col buco

Attenzione, e torniamo alla premessa  effettuata all’inizio di questo contributo, tra il niente e il piuttosto…meglio una sentenza che abbia messo le cose in chiaro e sia inattaccabile.

In difetto, un’eventuale trasferimento della proprietà potrebbe essere senz’altro oggetto di contestazioni da parte di chi si proclami reale proprietario del bene, negando l’usucapione e rivendicando il proprio diritto.

Chi abbia venduto, conseguentemente, dovrà farsi carico della responsabilità di quanto dichiari davanti al notaio: sia perchè potrà essere oggetto di contestazione da parte di terzi interessati, esponendo il bene ad una eventuale retrocessione al legittimo proprietario, con conseguenti danni che potranno essere richiesti dal (mancato) acquirente, sia per le conseguenze che la legge penale impone a chi rilasci dinanzi al pubblico ufficiale dichiarazioni false.

Il notaio, comunque, ha un obbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti: dovrà accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l’acquisto.

L’acquirente, adeguatamente informato, per una maggior sicurezza del suo acquisto, in assenza delle visure ipocatastali ventennali, potrà, allora, richiedere specifiche garanzie, oltre quelle già previste dalla legge per l’evizione (art. 1483  e 1484 cc.) oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita.  

Tra il niente e il piuttosto….