Vendita di immobile locato

Vendita di immobile locato:  facciamo il punto sulla normativa che la disciplina.

Il caso è abbastanza frequente: il proprietario di un immobile stipula un contratto di locazione con un terzo.

Poi la proprietà dello stabile passa ad un altro soggetto per il tramite di un contratto di compravendita o per successione.

Che ne è del contratto d’affitto stipulato prima della cessione del bene?

L’acquirente, o comunque il nuovo proprietario, sarà tenuto a rispettare la locazione in essere.

L’acquirente è tenuto a rispettare la locazione in essere al momento del trasferimento della proprietà

Il codice civile, infatti, stabilisce che “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa ” (art. 1599 cc).

Non solo.

“Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione  subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”

Potrà, pertanto, legittimamente richiedere il pagamento dei canoni di locazione, sostituendosi al precedente proprietario.

Alcune precisazione sono necessarie.

In primis, è ovvio che la tutela dei diritti dell’affittuario viene data per i contratti posti in essere prima dell’alienazione del bene locato.

Al riguardo, il legislatore non precisa come debba essere data prova dell’anteriorità della stipula.

Si ritiene possa essere utilmente richiamata la disposizione codicistica secondo cui “La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento” (Art. 2704 cc).

Vieppiù che il contratto di locazione, per non ricadere sotto la sanzione della nullità, deve essere necessariamente registrato, di tal che l’incombenza è utile per efficacemente appurare la data – o quanto meno il periodo – di stipula.

Tale previsione normativa ha un limite temporale.

Nel caso, infatti, di locazioni che siano state pattuite per un tempo molto prolungato, il nuovo proprietario sarà tenuto a rispettarle solo nel limite di un novennio dall’inizio della locazione. A meno che il contratto non sia stato trascritto: in questo caso l’acquirente dovrà rispettare la scadenza prestabilita. Altre due precisazioni. La legge previene eventuali pattuizioni elusive delle disposizioni poste a tutela del conduttore, stabilendo  la nullità della “clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata”. (art. 7 L.392/1978)

In secondo luogo, va evidenziato che la tutela è stata disciplinata solamente per le locazioni ed è tassativa: non potrà essere invocata, pertanto, in fattispecie diverse, quali comodato, usufrutto o leasing.

Per una consulenza in materia di locazioni, clicca qui.