Vendita di un immobile irregolare: è necessario verificare il tipo e la portata del vizio urbanistico per sancirne la nullità.

“Quando la vendita viene conclusa, finisce l’ansia del venditore e comincia quella del cliente”. (Theodore Levitt)

In tema di compravendita immobiliare – l’illustre economista, da cui abbiamo tratto la citazione, ci perdoni – l’ansia potrebbe permanere, e a lungo, anche in capo al venditore.

Perchè?
Non solo per la responsabilità che la legge stabilisce in capo all’alienante relativa a vizi della cosa venduta (art. 1490 cc.), ma anche per ben più gravi sanzioni che possono essere comminate nel caso in cui il bene presentasse irregolarità dal punto di vista urbanistico.

Nullità per contrarietà a norme imperative

Vi è una norma, infatti, con cui il nostro codice civile stabilisce, a suprema garanzia dell’interesse pubblico e a protezione di fini fondamentali dell’ordinamento giuridico, la nullità dei contratti stipulati contro norme imperative, ossia norme che impongono l’assoluto loro rispetto, pena l’invalidità dell’atto (art .1418 cc).

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Vendita di un immobile irregolare: il contratto è nullo se contrario a norme imperative in materia urbanistica

Il commercio di beni immobiliari che siano in contrasto con norme imperative in materia urbanistica ricade senz’altro sotto la scure della nullità citata.

Per esempio, sarebbe senz’altro invalido – in quanto radicalmente nullo – il trasferimento di un edificio realizzato senza concessione edilizia.

Vendita di un immobile irregolare

E per gli immobili che non siano in regola con la normativa urbanistica, in quanto presentanti difformità?

Qui le cose si complicano.

La giurisprudenza, in talune pronunce, ha propugnato l’assoluta nullità della vendita di un immobile difforme rispetto alle autorizzazioni conseguite.

Su tutte una pronuncia ormai risalente a più di un lustro con cui la Cassazione ha sancito “il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica”, a cui dovrà essere aggiunta anche un’ipotesi di “nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi”. (Cass. Civ. 23591/2013).

In buona sostanza, per poter essere venduto, un edificio dovrebbe essere in regola con le prescritte autorizzazioni urbanistiche, che dovranno essere riportate nell’atto di trasferimento stesso.

Una recente sentenza della Suprema Corte (11659/2018) si smarca da un orientamento così rigoroso ed opera un distinguo: c’è irregolarità ed irregolarità, per cui non potrà essere comminata un’identica sanzione.

vendità casa difforme

La nullità può essere scongiurata se vi siano leggi (urbanistiche) che stabiliscano diversamente: tra queste, i condoni

Il punto di partenza da cui si è pervenuti a tale approdo giurisprudenziale concentra l’attenzione sulla norma richiamata ad inizio di questo brano: l’art. 1418 cc, che stabilisce la nullità del contratto contrario a norme imperative…”salvo che la legge disponga diversamente”.

Ad esempio, la normativa in tema di condoni edilizi, alla luce della quale è possibile “con riguardo ad immobili oggetto del condono, il trasferimento nella fase di sanatoria in corso”.

Motivo per cui si dovrà realizzare che per gli immobili assolutamente non sanabili, in quanto viziati da pesanti ed irrimediabili vizi urbanistici, sarà da rinvenire la nullità dei relativi atti di trasferimento.
Per quelli attinti da difformità parziali, non così irreparabili, sarà possibile la vendita, purché la relativa richiesta di sanatoria – compatibile con la normativa urbanistica e le ipotesi di condonabilità – sia stata formulata nelle more del trasferimento.

E’ appena il caso di ricordare che l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell’usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione (art. 1422 cc)

Ciò significa che potrà sempre essere rilevata la nullità di un trasferimento concernente immobili totalmente difformi dalla disciplina urbanistica, senza incorrere in decadenze, ma dalla controparte potrebbe essere eccepito – a seconda dei casi – l’avvenuto acquisto per usucapione del bene alienato (se sia trascorso il termine previsto dalla legge per la sua maturazione) oppure la prescrizione dell’azione per conseguire il rimborso delle somme versate in conseguenza del contratto, che si maturerà decorsi dieci anni dalla stipula.

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