Vizi dell’immobile venduto:un’interessante pronuncia
Una recente pronuncia della Cassazione fa il punto sui rimedi riconosciuti all’acquirente per i vizi dell’immobile venduto.
Comprare una casa e scoprire che, nonostante le rassicurazioni del venditore, faccia acqua da tutte le parti.
Come comportarsi? Quale tutela per l’acquirente?
La pronuncia n. 18891/2017 della Suprema Corte è assolutamente significativa.
In primis, il compratore potrebbe esercitare le azioni previste dalla legge in materia di compravendita: egli dovrà denunciare eventuali vizi entro 8 giorni dalla scoperta (si noti, decorrenti da quando ne abbia acquisito certezza obiettiva e completa).
In secondo luogo egli dovrà agire per chiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo entro un anno dalla consegna del bene.
La corte ha precisato specificatamente che l’anno non dovrà essere fatto risalire dalla scoperta dei vizi, ma dalla consegna del bene. Quest’aspetto deve essere ben chiaro per evitare possibili ed irreparabili fraintendimenti. Per cui se la consegna del bene fosse avvenuta il 14 marzo 2017 ed i vizi fossero stati compiutamente scoperti il 25 maggio del medesimo anno, la denuncia dei vizi dovrà essere effettuata entro il 2 giugno e l’eventuale causa intrapresa entro il 25 maggio dell’anno successivo.
Altro rimedio: il compratore potrebbe chiedere l’annullamento del contratto se il venditore gli avesse non solo occultato l’esistenza dei vizi lamentati, ma anche con artifizi o raggiri dolosamente indotto ad acquistare il bene difettoso.
L’azione sarebbe esperibile entro 5 anni che decorrerebbero dalla scoperta dei difetti stessi, (in questo caso potrebbe essere analogicamente applicata la sospensione della prescrizione, che la legge riconosce allorquando il debitore abbia dolosamente occultato l’esistenza del debito, e fino alla scoperta di esso).
Si noti, l’annullamento comporterebbe lo scioglimento della vendita con efficacia retroattiva, con la retrocessione del bene in capo all’originario proprietario ed il rimborso – con eventuale risarcimento danni – di quanto ricevuto come corrispettivo.
Altro rimedio- e qui la specifica più interessante – potrebbe essere l’esercizio contro il venditore dell’azione di responsabilità che la legge prescrive in capo al costruttore in caso di rovina o difetto di beni immobili.
Per lungo tempo tale eventualità non era riconosciuta all’acquirente contro il venditore che non fosse stato anche costruttore del bene venduto, in quanto l’azione era ritenuta disciplinante “esclusivamente la responsabilità dell’appaltatore, qualità non rivestita dalla parte venditrice”.
Ebbene, la Suprema Corte ha ritenuto di estenderla anche al venditore allorquando a la abbia fatta eseguire, sotto la sua supervisione o direzione dei lavori, oppure ne abbia commissionato la ristrutturazione, come nel caso preso in esame nel provvedimento in commento.
Secondo i Giudici ermellini, infatti, l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso (così Cass. Sez. 2, 17/04/2013, n. 9370; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2238; Cass. Sez. 2, 29/03/2002, n. 4622). La responsabilità del venditore, in ordine alla conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione incidenti profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione, è configurabile sia quando questi abbia costruito l’immobile e lo abbia poi alienato all’acquirente, sia quando il medesimo venditore abbia incaricato un terzo appaltatore della costruzione del bene prima della sua vendita (arg. da Cass. Sez. 2, 16/02/2006, n. 3406).
L’azione è, poi, è esperibile, ricorrendone tutte le condizioni, anche in caso di vendita di opere oggetto di ristrutturazione edilizia e, in genere, di interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Il rimedio è esercitabile, nel termine di dieci anni dal compimento dell’opera, purchè sia stata fatta denunzia entro un anno dalla scoperta dei vizi e deve essere azionato entro un anno da tale denuncia.
La Sentenza: Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 23-05-2017) 28-07-2017, n. 18891
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