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Tag: Comunione dei beni

Preliminare di acquisto di un immobile durante la comunione dei beni

Preliminare di acquisto di un immobile durante la comunione dei beni: che ne sarà se i coniugi si separano?

La differenza tra il divorzio e la separazione legale è che la separazione legale dà al marito il tempo di nascondere il proprio denaro.
(Johnny Carson)

C’eravamo tanto amati.


Avevamo anche progettato di comprare una casa nuova, e poi…

Con la separazione i sogni si infrangono, ma i problemi restano.


Che ne sarà del preliminare di acquisto di un immobile stipulato durante la comunione dei beni se poi la comunione si scioglie a seguito della separazione?


Tralasciamo l’ipotesi più semplice: quella in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il compromesso. Pare fin troppo ovvio affermare che tutt’e due saranno tenuti ad onorare l’impegno che si erano assunti durante il matrimonio, partecipando al definitivo e versando il prezzo convenuto. Poi, eventualmente, si spartiranno il bene acquistato, oppure lo venderanno, o se lo terrà solo uno di essi, che comprerà la quota dell’altro.
.. oppure se lo terranno così com’è: sai mai che non intervenga una benedetta riconciliazione.


E se il preliminare lo avesse sottoscritto solo uno dei coniugi?


Qui le cose si complicano, ma le risolviamo subito andando ad esaminare la parola della legge ed alcune nozioni base in ambito contrattuale.


Cosa rientra in comunione dei beni?
Art. 177 cc:

-gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali;

-i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;
– i proventi dell’attivita’ separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati;


Bene.

Rientrano gli acquisti, siano effettuati insieme o separatamente, purchè vigente il regime patrimoniale.

Preliminare un solo coniuge
Preliminare di acquisto di un immobile durante la comunione dei beni


Il contratto preliminare comporta l’acquisto del bene che ne è oggetto?

No. Con tale negozio le parti si impegnano a stipulare, in futuro, un altro contratto che, questo sì, comporterà il trasferimento della proprietà.
Il contratto preliminare ha efficacia obbligatoria, non reale.


Ergo?

Solamente il coniuge che abbia stipulato il preliminare sarà obbligato ad addivenire al rogito per il definitivo: se sarà ancora in comunione dei beni, l’acquisto rientrerà nella titolarità di entrambi i consorti, altrimenti solamente in quella dell’obbligato.


Facciamo un passo avanti.

Mettiamo che solo un consorte abbia stipulato il preliminare, versando anche quota parte del prezzo. Dopo la separazione addiviene al rogito, corrispondendo il saldo.

L’altro coniuge potrà avanzare qualche pretesa in relazione all’acquisto?


Abbiamo visto prima: non potrà essere reclamata la proprietà del bene, che è stata trasferita dopo lo scioglimento della comunione.

Ma per le somme versate prima della separazione?


Se siano importi appartenenti ad entrambi i coniugi non ci piove: ciascuno dei coniugi è tenuto a rimborsare alla comunione le somme prelevate dal patrimonio comune per fini diversi dall’adempimento delle obbligazioni gravanti sulla comunione stessa. (art. 192 cc)


Ma se il versamento dell’acconto fosse stato fatto con i risparmi derivanti dall’attività lavorativa del coniuge promissario acquirente?


Leggiamo attentamente l’art. 177 cc che abbiamo sopra richiamato: rientrano nella comunione i proventi dell’attivita’ separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati.


Ne avevamo già parlato in altro post, si tratta di comunione de residuo: i soldi dello stipendio appartengono solo a chi li guadagna.

Se li impiegherà in acquisti, questi ricadranno nella comunione. Se residueranno allo scioglimento della stessa, rientreranno nel patrimonio comune.


Ebbene, il versamento effettuato con i propri denari da un coniuge in sede di preliminare di vendita non rientreranno nella comunione de residuo.


Sono stati spesi. Non sussistono più.

Non potranno, pertanto, essere oggetto di recriminazioni da parte dell’altro coniuge, dopo la separazione.


Lo ha avuto modo di affermare anche una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (3767/2021), che ha disciplinato un caso identico a quello appena esaminato, affermando che “la comunione de residuo si realizza al momento dello scioglimento della comunione, limitatamente a quanto effettivamente sussista nel patrimonio del singolo coniuge e non a quanto avrebbe potuto ivi rinvenirsi”, conseguentemente “sono esclusi dalla comunione legale “i proventi dell’attività separata svolta da ciascuno dei coniugi e consumati, anche per fini personali, in epoca precedente allo scioglimento della comunione”.
Se, pertanto, dovesse essere “ incontestato che in vigenza del regime di comunione legale” un coniuge “ebbe a disporre di risorse proprie e se, come detto, la comunione de residuo è ravvisabile solo in relazione ai proventi non consumati sussistenti al momento dello scioglimento della comunione, l’uno e l’altro elemento escludono che possa applicarsi l’art. 177, lett. c), c.c. Da un lato, infatti, i proventi realizzati da ciascuno dei coniugi in vigenza del predetto regime non confluiscono immediatamente in comunione ed il percettore, assolti i doveri di contribuzione, è perciò libero di disporne, dall’altro, essendone avvenuta la consumazione, essi non sono più sussistenti al momento dello scioglimento della comunione e dunque nessun diritto de residuo può accampare su di essi l’altro coniuge

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