Costruzione sul terreno condominiale: appartiene a tutti i condomini

Costruzione sul terreno condominiale: opera il principio dell’accessione.

Omne quod inaedificatur solo cedit. Tutto ciò che è edificato sul suolo appartiene al proprietario del terreno.

Lo dicevano i romani. Lo stabilisce il codice civile all’art. 934 cc, disciplinando l’istituto dell’accessione: “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo , … salvo che risulti diversamente dal titolo  o dalla legge“.

E se le opere venissero realizzate da un terzo?

In questo caso,  “il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle” art. 936 cc.

Con una precisazione, anzi due:

1. se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo. Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni. 2. Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede. Da ultimo: la rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi  dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione.

Costruzione sul terreno condominiale

Ma se l’opera fosse realizzata non già su un terreno di proprietà esclusiva, ma su un fondo “condominiale” da parte di un condomino, chi potrà esserne considerato proprietario? Qui il contrasto giurisprudenziale della costruzione sul terreno condominiale. Un indirizzo riteneva applicabile il principio dell’accessione e, pertanto, tutti i condomini si dovrebbero ritenere proprietari del nuovo bene. Un altro e più recente orientamento propendeva per ascrivere la proprietà al solo condomino costruttore.

Le Sezioni unite della Corte di Cassazione, con una pronuncia di qualche giorno fa, hanno risolto il contrasto, propendendo per il primo orientamento riguardante la costruzione sul terreno condominiale. L’opera realizzata da un condomino sul terreno in comunione appartiene a tutti i condomini.

La menzionata sentenza va più in profondità e precisa: – la nuova opera deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale, nelle modalità stabilite dagli art. 1120 e 1121 cc  in materia di innovazioni (e sempre che non pregiudichi il godimento della cosa comune da parte di alcuno dei comproprietari). – se non fosse stata autorizzata, o fosse pregiudizievole delle ragioni di qualche condomino, deve essere demolita, su richiesta dei comproprietari che ne abbiano interesse. – se non fosse richiesta la demolizione, o addirittura l’opera fosse stata autorizzata, il proprietario che l’abbia edificata potrà chiedere il rimborso a carico degli altri condomini – ed in proporzione alle rispettive quote di proprietà – delle spese sostenute per la costruzione.

La sentenza: Cassazione Civile, Sezioni Unite, 16 febbraio 2018, n. 3873

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