E’ possibile ottenere il superbonus 110% in caso di piccole difformità? le tolleranze costruttive

E’ possibile ottenere il superbonus 110% in caso di piccole difformità?

Uno dei temi più dibattuti in materia di super bonus 110% è quello relativo alla conformità urbanistica dell’immobile oggetto di intervento.

In proposito, l’art. 49 del Testo unico in materia di edilizia stabilisce che “fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.

Non è dunque possibile chiedere il beneficio fiscale di cui al superbonus qualora l’immobile sia stato realizzato in assenza di titolo edilizio o in contrasto con lo stesso (in difformità rispetto al titolo) e qualora si sia comunque goduto delle agevolazioni fiscali, le stesse possono essere revocate o dichiarate decadute.

Non tutte le difformità edilizie sono però rilevanti.

L’art-. 49 prosegue, infatti, affermando che “il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Se, dunque, vi sono difformità (come, ad esempio delle opere interne) che non consistono in violazioni di altezza, distacchi (distanze tra edifici), cubatura o superficie coperta , è possibile usufruire dei benefici fiscali.

Sempre l’articolo 49, come abbiamo sopra visto, stabilisce che il contrasto deve comunque eccedere “il due per cento delle misure prescritte”: così come prevede l’art. 34 bis del Testo unico dedicato alle “tolleranze costruttive”.

Quest’ultimo articolo è stato recentemente introdotto dalla legge 120 del 2020 proprio per facilitare l’accesso al super bonus e stabilisce che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”

Il secondo comma dell’art. 34 bis stabilisce poi che sono “tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.

Tali difformità riguardano, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra o le murature non perfettamente allineate, le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato .

Da sottolineare che le tolleranze (sia quelle relative ai parametri che quelle relative alle irregolarità esecutive), se realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, ai sensi del terzo comma dell’art. 34, “non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Lo stato legittimo dell’immobile

Dalla lettura delle disposizioni che sono state sopra richiamate, emerge che un immobile per godere delle agevolazioni fiscali deve, salve le tolleranze costruttive, essere conforme al titolo edilizio che ne ha consentito la realizzazione. Si parla di conformità allo “stato legittimo dell’immobile”.

Il DL semplificazioni ha aggiunto all’art. 9Bis del Testo unico edilizia il comma 1 bis che contiene la definizione di “stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare”.

Lo stato legittimo secondo tale disposizione è “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

L’art. 9 bis si occupa anche degli immobili che sono stati realizzati in “un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio” (si parla di immobili realizzati prima del 1967 dato che l’obbligo generalizzato di ottenere preventivamente la concessione edilizia è stato introdotto dalla Legge 6 agosto 1967 n. 365.

In tal caso, “lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Sulla base di tali documentazioni, il tecnico può ora rilasciare l’attestazione di stato legittimo (previsto dall’art. 34 bis che abbiamo più sopra visto).

Per quel che concerne il superbonus va precisato che non è obbligatorio allegare il suddetto certificato, il quale può comunque essere utile in diverse circostanze.

Infatti, il certificato anche se non sostituisce il titolo abilitativo, può comunque attestare che nella costruzione del fabbricato sono state osservate le prescrizioni previste dai titoli abilitativi (o, in assenza di titolo, in conformità alla normativa urbanistica) e che sono presenti eventualmente delle “tolleranze esecutive” che non costituiscono violazioni urbanistiche.

La conformità urbanistica nei condomini

Una delle questioni più dibattute che sono sorte a seguito dell’entrata in vigore delle agevolazioni fiscali prevista dalla normativa sul superbonus era quella relativa alla conformità urbanistica dei condomini.

In particolare, si discuteva se fosse sufficiente la conformità urbanistica delle sole parti comuni di un condominio o se fosse necessario che vi fosse conformità urbanistica anche delle singole unità immobiliari.

Il problema era di non poco conto dato che, se si riteneva necessaria anche la conformità delle singole unità, la presenza di una difformità rilevante avrebbe potuto compromettere i benefici di tutto il condominio.

La questione è stata recentemente chiarita e risolta dal cosiddetto Decreto Agosto 10 n. 104/2020 che ha introdotto un’importante disposizione: il comma 13-ter dell’art. 119 D.L. n. 34/2020 .

Tale disposizione stabilisce che Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».