Difetti di costruzione immobile: garanzie anche in caso di ristrutturazione e non solo
Difetti di costruzione immobile: le garanzie…alcune pronunce ne estendono la portata.
La norma è nota: l‘art. 1669 cc.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata , se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta . Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
E’ interessante verificare come le Sentenze della Corte di Cassazione abbiano via via ampliato la portata della garanzia per i difetti di costruzione dell’immobile.
Tre, in particolare, sono le pronunce degne di menzione sulle altre.
- Una prima Sentenza sancisce che l’art. 1669 cc. sia applicabile, ricorrendone tutte le condizioni, non solo agli edifici di nuova costruzione, ma anche alle opere di ristrutturazione edilizia ed in genere “agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobile preesistenti che rovinino o presentino gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultima“. (Cass. Civ. n 7756/2017)
- Un altro arresto giurisprudenziale interessante riconosce che l’azione possa essere esercitata non solo nei confronti del costruttore da parte del committente e dei suoi aventi causa, ma anche “dall’acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti“. Cass. civ. Sez. II, 28/07/2017, n. 18891
- Da ultimo, va menzionata una sentenza che nel 2014 ha consentito l’applicabilità della richiesta di risarcimento del danno – ex art. 2043 cc. – tutte le volte in cui l’azione ex art. 1669 cc non fosse più esercitabile o fosse prescritta.
La Cassazione ha precisato che “L’azione ex art. 2043 cc è proponibile quando non sia esperibile quella dell’art. 1669 cc, perciò anche nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera”.
Con una specifica: mentre nella garanzia per difetti di costruzione ex art. 1669 cc opera una presunzione di responsabilità per il costruttore, al quale spetterà “l’onere di provare che il vizio non sussista o non gli sia addebitabile , nell’ipotesi di esperimento dell’azione disciplinata dall’art. 2043 cc tale presunzione non opera e, pertanto, spetterà “a ce agisce provare tutti gli elementi richiesti …ed in particolare anche la colpa del costruttore“. (Cass. Civ.n 2284/2014).
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