Distanze tra edifici e distanze dal confine: una differenza non di poco conto

Distanze tra edifici: il nostro codice civile – art 873 c.c. –  stabilisce che tra costruzioni confinanti debbano intercorrere almeno tre metri di distanza l’una dall’altra, salvo che i regolamenti locali stabiliscano distanze maggiori (e mai inferiori).

Si noti: il legislatore non impone espressamente una distanza dal confine, ma solo le distanze tra edifici.

Tale precisazione deve essere sottolineata, perchè spesso vi è confusione sul punto.
Infatti, agli articoli seguenti viene disciplinato l’istituto della cd prevenzione: a chi costruisce per primo tra due proprietari di fondi confinanti è concessa una scelta. In primis, può costruire a 1,5 metri dal confine. In questo caso, il vicino potrà edificare osservando quanto meno la medesima distanza.
Chi costruisce per primo può anche farlo a meno di 1,5 metri dal confine: in questo caso all’altro proprietario sono date tre possibilità. O edificherà a 3 metri dall’altra costruzione, oppure potrà chiedere la comunione forzosa del muro della costruzione vicina e avanzare il proprio fabbricato fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione (art. 875 c.c.); in alternativa, potrà costruire in aderenza, senza condividere il muro vicino, pagando solamente il valore del suolo occupato (art. 877 cc).
In buona sostanza, non si devono confondere le norme dettate dal codice in materia di distanze tra edifici, da quelle stabilite eventualmente dagli strumenti urbanistici locali in materia di distanza dal confine, che dovranno essere attentamente valutati al momento di un’edificazione.

Al riguardo, come abbiamo verificato, ben può essere che alcuni regolamenti locali stabiliscano distanze tra costruzioni maggiori rispetto ai tre metri fissati dal codice civile.
Ci si è chiesti se in questo caso potesse valere l’istituto della prevenzione prima delineato.
La giurisprudenza sul punto è stata a lungo ondivaga e contrastante.

A dirimere la questione è intervenuta una recente Sentenza delle Sezioni Unite che hanno ammesso l’applicazione della prevenzione anche nel caso in esame.
I Giudici della Suprema Corte hanno infatti evidenziato che ” Le norme dei regolamenti edilizi che fissano le distanze tra le costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile, infatti, in virtù del rinvio contenuto nell’art. 873 c.c., hanno portata integrativa delle disposizioni dettate in materia dal codice civile; e tale portata non si esaurisce nella sola deroga alle distanze minime previste dal codice, ma si estende all’intero impianto di regole e principi dallo stesso dettato per disciplinare la materia, compreso il meccanismo della prevenzione, che i regolamenti locali possono eventualmente escludere, prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza. Ne discende che un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, nè al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 c.c.).”

La Sentenza: Cass. civ. Sez. Unite, 19/05/2016, n. 10318

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