Immobile acquistato all’asta e spese condominiali

Immobile acquistato all’asta e spese condominiali

Comprare un immobile all’asta può risultare molto conveniente, dato che i prezzi sono crollati e possono essere oggetto di ulteriori ribassi in caso in cui precedenti aste fossero andate deserte.
Alcune avvertenze ed attenzioni sono comunque d’obbligo per non incorrere in sorprese sgradite.
Oggi ci occupiamo delle spese condominiali arretrate poste a carico dell’unità abitativa oggetto di pignoramento e vendita.
In tali casi troverà applicazione la norma prevista dall’art. 63 disp. att. cc, in base alla quale “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“.
Un biennio, pertanto.

Immobile acquistato all’asta e spese condominiali: si applica l’art. 63 disp att. cc.

Attenzione, la norma prevede una solidarietà tra acquirente e venditore, ossia entrambi saranno tenuti a pagare l’intero, salvo eventuale rivalsa verso l’altro.

Ora, acquistare un immobile all’asta comporta la soggezione dell’acquirente a tale disposizione, a nulla rilevando che l’acquisto sia avvenuto con modalità differenti rispetto ad una tradizionale compravendita.
L’evidente particolarità, che rende più complessa tale situazione, è che difficilmente l’acquirente potrà rivalersi nei confronti del precedente proprietario, oggetto dell’esecuzione pignoratizia, per il recupero degli importi (biennali) che sarebbero stati di sua competenza, essendo stato con tutta probabilità espropriato di ogni bene aggredibile su cui soddisfarsi.

Una recente sentenza del Tribunale di Parma (n. 1386/2017) ha avuto modo di ribadire quanto rilevato innanzi, trovandosi a disciplinare una vertenza nell’ambito della quale il condominio aveva addirittura imputato al nuovo acquirente anche gli oneri derivanti da esercizi più risalenti al biennio dall’acquisto.

La deliberazione non è annullabile, ma radicalmente nulla

in quanto introduce criteri di ripartizione delle spese difformi rispetto a quelli stabiliti dalla legge.

In particolare, è stata censurata la prospettazione secondo cui, come per ogni cosa caduta in comunione, il proprietario nuovo sarebbe responsabile per ogni debito pregresso, come prevederebbe l‘art. 1104 del codice civile (“Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”).

Tale fattispecie, prevista nell’ambito della comunione, sarebbe valida se non fosse fatta salva l’applicazione delle norme specificamente sancite in tema di condominio (art. 1139 cc), che sono ben chiare nel limitare la responsabilità del nuovo condomino rispetto ai debiti pregressi del suo dante causa.

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