Vizi immobile venduto: nessuna garanzia se il bene è datato ed i vizi erano preventivabili
Vizi immobile venduto: spetta alla diligenza minima di chi acquisti sincerarsi delle condizioni del bene
Errantibus non dormientibus iura succurrunt, dicevano i latini. La legge tutela chi, adoperando la dovuta diligenza, incappi in un errore. Non chi dorme ed agisca senza il minimo di oculatezza.
Lo riprova un’interessante ordinanza della Corte di Cassazione, che ci aiuta a fare il punto in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta.
L’art. 1490 cc stabilisce che “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“
In tali casi, ” il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione “
Con una precisazione, dirimente per il caso che ci occupa: “ Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”: art. 1491 cc.
Ebbene, come è configurabile la prescritta tutela in caso di vendita di un immobile assai datato e vetusto, per cui l’incedere del tempo e le tecniche costruttive obsolete preconizzino inevitabili assestamenti di manutenzione ordinaria e straordinaria?
In tal caso spetterà al compratore l’onere di effettuare gli accertamenti del caso per rilevare le reali condizioni dell’immobile, contattando l’amministratore di condominio per verificare se siano in programma interventi di ristrutturazione, accedendo allo stabile con un proprio tecnico di fiducia per appurare lo stato del fabbricato.
La Corte di Cassazione ha rilevato che “ in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c..
La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.”
Nel caso di specie “i venditori non hanno dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati” ed il ” bene acquistato si trovava in condizioni materiali tali (“… si trattava di un fabbricato risalente agli anni ‘60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti…”) che la compratrice avrebbe dovuto attentamente esaminarlo ( onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione (“… l’acquirente… doveva sapere che prima o poi potevano rendersi necessari interventi al tetto, come alle altre parti del fabbricato…”), le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dalla stessa, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili“.
Il provvedimento è particolarmente interessante perchè pare effettuare in capo all’acquirente una sorta di presunzione di conoscenza di eventuali difetti e vizi di un immobile costruito da tempo, tale da essere superata o con la prova delle rassicurazioni – inveritiere o inverosimili – da parte del venditore sul buono stato dello stabile o dall’acclarata massima diligenza del compratore nella ricerca di eventuali criticità del bene da acquistare. Per una consulenza in materia di vizi dell’immobile venduto, clicca qui.
