Salta il rogito? Il mediatore ha diritto alla provvigione in caso di conclusione del contratto preliminare.

 

Anche se non si dovesse arrivare alla stipula di un contratto definitivo di compravendita, il mediatore ha diritto alla provvigione in caso di conclusione del contratto preliminare.

 

 

“Provvigione mediatore contratto preliminare”.

 

 

Lo sappiamo.

Se vi siete affidati ad un agenzia immobiliare per vendere/acquistare un immobile, avrete probabilmente digitato queste quattro paroline per vedere di che morte morire.

Se sarete stati particolarmente tenaci con la ricerca, sarà comparso il riferimento all’art. 1746 cc. che testualmente recita “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”

Bene.

A questo punto il busillis risiede su cosa si possa intendere per “affare concluso”.

Per capire la risposta dobbiamo concentrare il fuoco della nostra attenzione sull’altro inciso della norma richiamata “per effetto del suo intervento”.

Quando l’intervento del mediatore potrà essere considerato efficace al fine della conclusione dell’affare?

La giurisprudenza dà risposte granitiche ed uniformi.

Al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, è idonea anche l’esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare.

Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti (Cass. 20 dicembre 2005 n.28231; Cass.16dicembre2004n.23438) e sempre che la sua attività costituisca antecedente indispensabile al fine di pervenire alla conclusione del contratto secondo il principio della causalità adeguata (Cassazione n. 869/2018 )

Non solo.

 

 

Anche se il mandato conferito sia stato a tempo, allorquando la successiva conclusione del contratto sia da ricondurre all’attività del mediatore, gli dovrà essere riconosciuta la provvigione. (Ecco il link al post durata-mandato-agenzia-immobiliare).

Sulla scorta di queste premesse arriviamo alla risposta al nostro quesito.

Quando possiamo considerare “concluso” l’affare al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione?

Se, come abbiamo visto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nel fatto che l’attività di mediazione, concretatasi nella messa in relazione delle parti, costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare, ben si potrà considerare integrata la conclusione dell’affare conclusione dalla stipula del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, giacchè obbliga le parti alla stipula del successivo definitivo, essendo indifferenti le vicende successive, non attribuibili all’attività del mediatore, quali, ad esempio, la mutata volontà dei contraenti o la scadenza del mandato conferito all’agente.

 

 

Un’interessantissima e recente sentenza della Suprema Corte non solo ha ribadito con rigore l’approdo appena enunciato, ma anche ha posto particolare attenzione su un altro aspetto che contraddistingue non solo la mediazione, ma anche qualsiasi contratto, specie nella sua interpretazione: la buona fede.

Il caso posto al vaglio degli ermellini riguardava il diritto o meno del mediatore alla provvigione nell’ipotesi in cui il contratto definitivo non fosse stato stipulato, malgrado fosse intervenuta la sottoscrizione del preliminare e le parti avessero inserito nel mandato conferito al mediatore l’inciso secondo cui restava “ inteso che il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita”.

Come possiamo immaginare, da una parte il mediatore reclamava la provvigione in forza della stipula del contratto preliminare, a prescindere dal rogito successivo, mentre le parti contraenti adducevano che nulla fosse dovuto proprio in virtù della mancata vendita.

Ebbene la Suprema Corte ha statuito che l’interpretazione di tale clausola contrattuale dovesse avvenire secondo il criterio della buona fede, cioè, della reciproca lealtà di condotta, che deve presiedere all’esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione ed, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase.

In buona sostanza, osserva la Cassazione, appare ragionevole ritenere che l’espressione “(…) il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico ma in senso economico quale mancata conclusione dell’affare.

Un affare che, come abbiamo sopra appurato, ben si potrà considerare concluso con la semplice stipula del preliminare, a prescindere dagli esiti del successivo rogito.

 

La Sentenza Cassazione Civile, Sez. VI-2, 18 settembre 2017, n. 21575