Vendita fabbricato parzialmente abusivo: è possibile?

 

Vendita fabbricato parzialmente abusivo: è possibile?

 

Come noto, l’art. 40 della Legge L. 28 febbraio 1985, n. 47, prevede che gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali sono nulli qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia, e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

La giurisprudenza ha chiarito che l’atto è nullo anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria.

 

Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati nè revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione alla stipulazione del rogito notarile.

 

 

Ciò è quanto ha affermato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 32225/19 che ha esaminato il caso in cui vi era la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile ed ha quindi ritenuto che fosse lecitamente commercializzabile.

 

Ma come si può stabilire se vi è totale o soltanto parziale difformità dalla concessione edilizia?

 

Un aiuto viene offerto dall’art. 32 del Testo Unico in materia di edilizia (DPR 380 del 2001) che elenca quali siano le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato.

In particolare, tale articolo stabilisce che “l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni“:

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;

d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;

e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

 

 

Il secondo comma dell’art. 32 stabilisce poi che “non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative“.

 

In sostanza, secondo quest’ultima disposizione, non possono dar luogo a totale difformità le modifiche interne che non comportano aumento di volume o superficie ma danno luogo soltanto ad una diversa distribuzione interna degli spazi.