Per aprire una finestra è necessario il permesso di costruire.

E’ quanto stabilisce il TAR Lazio in una recente sentenza (n. 7818 del 17 giugno 2019) dove ha affrontato il caso di un condominio che aveva realizzato una porta sul prospetto posteriore del fabbricato, con affaccio sul cortile interno, di accesso secondario al medesimo. Il Comune ne aveva ordinato la demolizione perché la porta era stata realizzata senza preventivo permesso di costruire.

Il TAR ha rilevato che l’apertura di porte e di finestre sul prospetto di un edificio va sempre qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, assoggettato (tuttora) al regime del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, primo comma, lett. c), del D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380.

Quest’ultimo articolo, in effetti, stabilisce che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Da notare però che nella norma in esame la modifica dei prospetti è collegata all’intervento che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Se si modifica solo il prospetto e non il fabbricato quanto stabilisce il TAR sembra eccessivo.

Infatti, va notato che ai sensi dell’art. 22 del Testo Unico Edilizia possono essere realizzati tramite scia gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR 370/2001 che comprende anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria del fabbricato preesistente.

Se, dunque, tramite semplice Scia è ora possibile addirittura demolire e ricostruire un fabbricato, non pare condivisibile che per l’apertura di una finestra sia necessario il permesso di costruire.

Si può sempre pretendere il rilascio di un permesso di costruire in forma espressa.

In una recente sentenza (TAR Puglia, 20 maggio 2019 n. 725), il giudice amministrativo ha preso in esame un ricorso con cui era stato impugnato il provvedimento di decadenza per omesso avvio dei lavori entro il termine annuale, pronunciato in ordine al permesso di costruire tacito.

Difatti, l’amministrazione comunale a fronte della presentazione dell’istanza di permesso di costruire, aveva serbato silenzio, senza adottare un provvedimento espresso.

La formazione del silenzio assenso è prevista dall’art. 20 del DPR 380/2001 che così recita: “decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali”.

Sul punto, la giurisprudenza amministrativa ha avuto modo di precisare che la formazione del silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire postula che l’istanza sia assistita da tutti i presupposti amministrativi e tecnici, sia soggettivi che oggettivi, di accoglibilità, dato che in assenza della documentazione prescritta dalle norme o di uno dei detti presupposti per la realizzazione dell’intervento edilizio, alcun titolo tacito può validamente formarsi (si veda Cons. St., sez. IV, 12 luglio 2018 n. 4273; Cons. St., sez. IV, 5 settembre 2016 n. 3805).

Il privato però ha sempre la possibilità di richiedere un provvedimento espresso.

Infatti, osserva TAR Puglia nella sentenza sopra richiamata, deve ritenersi che, “allo stesso modo in cui il legislatore ha previsto, in favore del richiedente il titolo edilizio, per gli interventi sottoposti a S.C.I.A., la facoltà di optare per il permesso di costruire espresso (art. 22, comma 7, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380), è quindi da ritenersi che debba essere riconosciuta la facoltà di optare per il permesso di costruite in forma espressa, laddove sia pur prevista la formazione del titolo in forma tacita (e per di più condizionata).

In ultima analisi, va affermato che rimane nella disponibilità del privato l’opzione per il rilascio di un provvedimento espresso (art. 2, comma 1, legge 7 agosto 1990 n. 241), sancito dalla normativa edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) come regola generale, laddove sia stata prevista, come regola speciale, ma deve ritenersi a ratione solo in via alternativa, la formazione di un silenzio-assenso, in quanto anche gli strumenti autorizzativi diversi o minori (c.d. S.C.I.A. e C.I.L.A.) sono consentiti solo nei casi speciali espressamente contemplati e fanno comunque salva la possibilità di scelta della richiesta da parte dell’interessato per il rilascio di un provvedimento espresso.

In conclusione, secondo il TAR, l’amministrazione comunale, qualora specificamente richiesta e sollecitata, è obbligata a pronunciarsi sul rilascio del permesso edilizio in modo espresso, stante il principio generale imposto dall’art. 2, comma 1, della legge 7 agosto 1990 n. 241 secondo cui ove il procedimento consegua obbligatoriamente ad un’istanza, ovvero debba essere iniziato d’ufficio, le pubbliche amministrazioni hanno il dovere di concluderlo mediante l’adozione di un provvedimento espresso”.

E, osserva sempre il TAR Puglia, decidendo il caso preso in esame “giammai l’amministrazione comunale può pronunciare una in ordine al titolo edilizio tacito formatosi, qualora sia stato richiesto, più volte nel tempo l’emanazione di un provvedimento espresso”.

Piano casa Veneto 2050 e crediti edilizi da rinaturalizzazione.

Una delle novità più interessanti del nuovo piano casa sono i crediti edilizi da rinaturalizzazione previsti dall’art.4 della  legge regionale n. 14 del 4 aprile 2019.

A dire la verità, la figura dei crediti non è nuova nell’ambito della normativa edilizia regionale dato che gli stessi sono previsti anche dall’art. 36 della LR 11 del 2004.

Anche se ormai sono passati più di quindici anni dalla sua entrata in vigore, non si è, però, fatto grande applicazione della normativa relativa ai crediti.

Vediamo, ora, se avranno maggiore fortuna con la nuova legge sul piano casa che si prefigge di attuare, anche grazie ai crediti, una sorta di pulizia del territorio, attraverso la demolizione e/o sostituzione del patrimonio edilizio degredato o dismesso.

Ma vediamo innanzitutto che cosa si intende “per rinaturalizzazione del suolo.

Secondo l’art. 2 di Veneto 2050, la rinaturalizzazione consiste nell’  intervento di restituzione di un terreno antropizzato alle condizioni naturali o seminaturali … attraverso la demolizione di edifici e superfici che hanno reso un’area impermeabile, ripristinando le naturali condizioni di permeabilità, ed effettuando le eventuali operazioni di bonifica ambientale;

Il credito edilizio da rinaturalizzazione, sempre secondo l’art. 2, è “la capacità edificatoria riconosciuta dalla strumentazione urbanistica comunale a seguito della completa demolizione dei manufatti incongrui e della rinaturalizzazione del suolo.

La nuova normativa sui crediti, però, non trova immediata applicazione dato che si rimanda ad una specifica delibera che la Giunta regionale dovrà approvare entro agosto 2019. Tale delibera dovrà prevedere una “specifica disciplina per l’attuazione e le modalità operative da osservarsi per attribuire agli interventi demolitori i crediti, ed in particolare dovrà disciplinare:

• l’attribuzione , a seguito degli interventi demolitori, dei crediti edilizi da rinaturalizzazione, in relazione alle diverse caratteristiche del manufatto incongruo,
• l’iscrizione dei crediti edilizi in apposita sezione del Registro Comunale Eletronico dei Crediti edilizi;
• i criteri operativi che i comuni devono osservare per la cessione dei crediti edilizi da rinaturalizzazione generati da immobili pubblici comunali

Una volta emanati i criteri i Comuni avranno 12 mesi di tempo (agosto 2020) per provvedere ad una Variante dello strumento urbanistico finalizzata all’individuazione dei manufatti incongrui da demolire. La Variante dovrà poi essere aggiornata periodicamente ogni anno.

La individuazione dei manufatti incongrui potrà avvenire o per diretta individuazione comunale o attraverso un Avviso Pubblico per la presentazione delle istanze da parte dei privati proprietari.

Nuovo Piano Casa Veneto: ecco le novità da sapere.

Il Consiglio Regionale del Veneto, nella seduta del 27 marzo 2019, ha approvato la ”  legge veneto 2050: politiche per la riqualificazione urbana e la rinaturalizzazione del territorio e modifiche alla legge regionale 23 aprile 2004, n. 11″.

Si tratta di una legge che, come si legge nella relazione della Seconda Commissione consigliare che ha preceduto l’approvazione, “da una parte si pone in continuità con la legge regionale n. 14 del 2009 (cd “piano casa”) in quanto mira a sostenere il settore edilizio, dall’altro intende decisamente superarla in coerenza e attuazione della legge regionale per il contenimento del consumo di suolo (legge regionale n. 14 del 2017), implementandone gli aspetti di riqualificazione edilizia, ambientale ed urbanistica”.

“In particolare” – si legge sempre nella relazione – la legge mira “a promuovere operazioni di rinaturalizzazione del suolo occupato da manufatti incongrui, mediante la loro demolizione ed il riconoscimento di specifici crediti edilizi da rinaturalizzazione”.

Le novità più significative.

Oltre alla premialità derivante da rinaturalizzazione, rispetto al “vecchio piano casa” riguardano innanzitutto la percentuale “base” di ampliamento che viene ridotta dal 20% al 15%.

Ampliamento, poi, che viene consentito in presenza di due condizioni: che la parte ampliata presenti caratteristiche costruttive che soddisfino la prestazione energetica in classe a 1 e che vengano utilizzate tecnologie che prevedano l’uso di fonti energetiche rinnovabili.

Queste condizioni, che nel “vecchio” piano casa consentivano di aumentare la percentuale di ampliamento, ora sono necessarie per avere l’ampliamento “base”.

L’ampliamento, inoltre, non può più consistere, come in precedenza, nella realizzazione di un corpo edilizio separato, ma soltanto “in aderenza, in sopraelevazione o utilizzando un corpo edilizio già esistente all’interno dello stesso lotto”.

Sia l’edificio che l’ampliamento, infine, devono insistere in zona territoriale omogenea propria (la l.r. 14 prevedeva, invece, che nel caso di ampliamento in aderenza, questo potesse anche trovarsi in zona impropria).

Una delle problematiche maggiormente dibattute in vigenza del vecchio piano casa concerneva la deroga alle distanze previste dagli strumenti urbanistici.

Ora, Veneto 2050 sembra aver superato la questione nel senso che non consente più la suddetta deroga.

L’art. 11 prevede infatti che “gli interventi di cui agli articoli 6 e 7 possono derogare ai parametri edilizi di superficie, volume ed altezza” (e quindi non distanze) “previsti dai regolamenti e strumenti urbanistici comunali, nonché, in attuazione dell’articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, ai parametri edilizi di altezza, densità e distanze di cui agli articoli 7,8 e 9 del decreto ministeriale n. 1444 del 1968, purché, in tali ultimi casi, nell’ambito di strumenti urbanistici di tipo attuativo con previsioni planivolumetriche che consentano una valutazione unitaria e complessiva degli interventi”.

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Blocco SCIA dopo i 30 giorni: il punto sulla giurisprudenza

Secondo l’art. 19 della Legge 7 agosto 1990 n. 241, la Pubblica Amministrazione, qualora manchino i requisiti necessari per la presentazione di una Scia, nel termine di 60 giorni dalla ricevimento della segnalazione, “adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e degli eventuali effetti dannosi”.

Sempre l’art. 19 prevede che nei casi di Scia in materia edilizia, il termine è ridotto a 30 giorni.

Ma cosa accade se un Comune ordina di non effettuare i lavori dopo la scadenza del termine?

Secondo la pacifica giurisprudenza amministrativa (vedi da ultimo TAR Puglia, Bari, 7.1.2019,n. 9) è illegittimo il provvedimento con il quale un Comune diffida a non effettuare i lavori, qualora tale provvedimento sia stato adottato successivamente allo spirare del termine di 30 giorni previsto dalla legge.

Nel caso affrontato dal TAR Puglia, un Comune, a fronte di una segnalazione acquisita al protocollo comunale in data 4.12, aveva adottato e notificato il provvedimento di diffida in data 5.1 e quindi dopo 32 giorni dalla presentazione della segnalazione.

In tal caso, osservano i giudici amministrativi, una volta scaduto il termine previsto dalla legge si consolida la legittimazione del privato ad eseguire l’intervento edilizio ed il Comune non può più bloccare i lavori.

Va tuttavia precisato che, una volta decorso il termine per ordinare la diffida, non è che il Comune rimanga completamente privo di poteri: se, infatti, ritiene che la Scia non rispetti le previsioni di legge, deve iniziare un vero e proprio procedimento volto a verificare se sussistono le condizioni previste per l’annullamento d’ufficio.

In tal caso, però, l’Amministrazione comunale potrà procedere all’annullamento solo dopo aver comunicato alla parte interessata l‘avvio del procedimento amministrativo e solo dopo aver verificato se sussistono “ragioni di interesse pubblico“.

Doppia conformità sanatoria edilizia: il punto della giurisprudenza

La cd “doppia conformità” costituisce – anche secondo la giurisprudenza più recente (si veda, per esempio, TAR Milano, sentenza del 4.12.2018) – un requisito dal quale non si può prescindere ai fini del rilascio della sanatoria di opere edilizie.

In sostanza, il TAR boccia la cosiddetta “sanatoria giurisprudenziale” che si avrebbe quando l’opera abusivamente realizzata verrebbe sanata sulla base del solo riscontro della conformità agli strumenti urbanistici vigenti.

In tal caso, mancherebbe, dunque, la doppia conformità perché l’opera risulterebbe in contrasto con la normativa urbanistica vigente al momento della sua realizzazione.

Secondo il TAR è “legittimo il doveroso diniego della concessione in sanatoria di opere eseguite abusivamente, qualora le stesse non risultassero conformi tanto alla normativa vigente al momento della loro realizzazione quanto a quella vigente al momento della domanda di sanatoria”.

Sempre secondo il TAR, la sanatoria giurisprudenziale finirebbe per dar luogo ad “un atto atipico che si collocherebbe al di fuori di qualsiasi previsione normativa e che pertanto non potrebbe ritenersi ammesso nel nostro ordinamento”.

Del resto, secondo quanto rilevato dalla giurisprudenza, la ragionevolezza della regola della doppia conformità discende dall’esigenza di evitare che il potere di pianificazione possa essere strumentalizzato al fine di rendere lecito  ciò che risulta illecito (e punibile) e, inoltre, di dissuadere dall’intenzione di commettere abusi, poiché chi costruisce sine titulo è consapevole di essere tenuto alla demolizione, anche in presenza di una sopraggiunta modificazione favorevole dello strumento urbanistico.

In sostanza, secondo la pacifica giurisprudenza amministrativa, l’istituto della c.d. ‘sanatoria giurisprudenziale’ deve considerarsi normativamente superato, in quanto il permesso in sanatoria è ottenibile soltanto in presenza dei presupposti espressamente delineati dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, ossia a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento sia della realizzazione del manufatto, sia della presentazione della domanda.